불법건축물이란 생각보다 가까이에 있는 건축법 위반 사례
많은 분들이 불법건축물이라고 하면 뉴스에 나오는 대형 불법 건축물이나 무허가 건물을 떠올립니다.
하지만 실제 업무를 하다 보면 생각보다 많은 건축물에서 불법 사항이 발견되곤 합니다.
건축주는 물론이고 건물을 매수하거나 임차하려는 사람도 반드시 알아두어야 할 내용입니다.
1. 불법 건축물이란?
- 불법건축물이란 건축법에 따른 허가 또는 신고 없이 건축하거나, 허가받은 내용과 다르게 시공 또는 사용하고 있는 건축물을 말합니다.
- 쉽게 말해 건축물대장이나 허가도서와 실제 건물의 상태가 다른 경우를 포함합니다.
2. 불법 건축물의 대표적인 사례
- 불법 증축 : 가장 흔한 사례로서 옥상에 허가 없이 구조물을 설치하거나, 창고를 증축하거나, 가설건축물을 장기간 사용하는 경우가 이에 해당할 수 있습니다.
- 무단 용도변경 : 건축물대장에는 창고로 되어 있는데 실제로는 사무실이나 판매시설로 사용하는 경우가 있습니다. 건축법상 용도변경 절차를 거치지 않았다면 불법 사항이 될 수 있습니다.
- 허가도서와 다른 시공 : 허가받은 도면과 다르게 내력벽을 철거하거나 구조를 변경하는 경우도 문제가 될 수 있습니다. 건축주는 단순한 리모델링이라고 생각할 수 있지만, 경우에 따라서는 위반 건축물로 판단될 수 있습니다.
3. 불법건축물을 확인하는 법
- 실무에서는 현장조사를 통해 건축물대장과 허가도서, 실제 현황을 비교하게 됩니다.
- 특히 용도변경, 증축, 리모델링 등을 검토할 때 불법 사항이 발견되는 경우가 많습니다.
- 건축물대장에는 없는 공간이 존재하거나 실제 사용 용도가 다를 경우 추가 검토가 필요할 수 있습니다.
4. 불법건축물이 있으면 어떻게 되나요?
- 불법 사항이 확인되면 관할 지자체에서 시정명령을 내릴 수 있습니다.
- 또한 위반 내용에 따라 이행강제금이 부과될 수 있으며, 적법한 상태로 원상복구 하도록 요구받을 수도 있습니다.
- 실제로는 건축물을 매매하거나 용도변경을 진행하는 과정에서 불법 사항이 발견되어 예상하지 못한 비용과 시간이 발생하는 경우도 많습니다.
5. 적법화란 무엇일까?
- 불법 사항이 발견되면 먼저 현황을 정확하게 조사하고 도면화하는 과정을 진행합니다.
- 이후 관할 지자체와 협의하여 가능한 경우 적법화 절차를 검토하게 됩니다.
- 다만 모든 불법건축물이 적법화가 될 수 있는 것은 아닙니다.
- 건축법과 관련기준을 충족하지 못하는 경우에는 철거나 원상복구가 필요할 수도 있습니다.
6. 건축주님 알고 계세요!
- 많은 건축주분들이 "예전부터 이렇게 사용해 왔는데요?"라고 말씀하시곤 합니다.
- 하지만 사용기간이 오래되었다고 해서 자독으로 적법해지는 것은 아닙니다.
- 특히 건물을 매입하거나 임차할 계획이 있다면 건축물대장과 실제 현황이 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 실무에서는 용도변경이나 리모델링 상담보다 먼저 건축물의 적법 여부를 확인하는 경우도 많습니다.
- 불법건축물은 단순한 행정 문제가 아니라 추후 매매, 임대, 용도변경 과정에서 큰 문제가 될 수 있기 때문입니다.
다음 글에서는 불법건축물과 함께 자주 등장하는 이행강제금에 대해 알아보겠습니다.
