건축 vs 대수선 vs 용도변경, 무엇이 다를까요?
건축 상담을 하다 보면 건축주분들이 가장 많이 헷갈려하는 개념이 있습니다.
바로 건축, 대수선, 용도변경입니다.
건축주 입장에서는 모두 "공사를 하는 것"으로 보일 수 있지만,
건축법에서는 각각 전혀 다른 행위로 구분하여 관리하고 있습니다. 어떤 건축공사든 건축법을 따라야 한다는 것입니다.
실제로 어떤 행위에 해당하는지에 따라 허가, 신고, 제출 서류, 검토 기준이 달라질 수 있습니다.
이번 글에서는 건축과 대수선, 용도변경의 차이에 대해 알아보겠습니다.
1. 건축이란?
- 건축법 제2조 제1항 제8호에서는 건축을 다음과 같이 정의하고 있습니다.
- 건축물이 없는 대지에 새로 건물을 짓거나, 기존 건축물을 증축 개축 재축 또는 이전하는 행위라고 말합니다.
- 쉽게 말하면 건축물 자체를 새로 만들거나 규모를 변경하는 행위라고 볼 수 있습니다.
- 대표사례 : 빈 땅에 단독주택 신축 / 공장 신축 / 창고 증축 / 건축물 이전 / 화제 소실로 인한 재축
- 건축은 건축물의 면적이나 규모 자체가 변하는 경우가 많습니다.
2. 대수선이란?
- 대수선은 건축법 제2조 제1항 제9호에 규정된 개념입니다.
- 건축물의 주요 구조부를 수선하거나 변경하는 행위를 말합니다.
- 여기서 중요한 것은 건물의 규모가 아니라 구조입니다.
- 건축 크기는 그대로인데 구조체를 변경하는 경우 대수선에 해당할 수 있습니다.
- 주요 구조부 : 내력벽 / 기둥 / 보 / 바닥(슬라브) / 지붕틀 / 계단
- 대표 사례 : 내력벽 철거 / 계단 위치 변경 / 바닥(슬라브) 개구부 설치 / 엘리베이터 설치를 위한 바닥 절단 / 구조보강 공사
3. 용도변경이란?
- 용도변경은 건축물의 사용 목적을 변경하는 행위를 말합니다.
- 건물의 크기가 변하는 것도 아니고 구조를 변경하는 것도 아닐 수 있습니다.
- 하지만 사용 목적이 달라지기 때문에 건축법상 별도의 검토를 받게 되는 것입니다.
- 대표사례 : 단독주택 → 제1종 근린생활시설 / 창고시설 → 판매시설 / 사무소 → 학원 / 공장 → 창고
- 용도에 따라 주차장, 피난, 방화, 장애인 편의시설 등의 기준이 달라질 수 있기 때문입니다.
4. 가장 쉬운 구분 방법
- 건축주 입장에서 가장 쉽게 구분하는 방법은 아래와 같습니다.
건축 "건물 자체를 새로 만들거나 규모를 늘리는 행위"
예시) 창고를 새로 짓는다 / 건물을 증축한다 / 자연재해로 인해 무너진 건물을 새로 재축한다
대수선 "건물의 구조를 건드리는 행위"
예시) 내력벽을 철거한다 / 엘리베이터를 설치하기 위해 바닥을 뚫는다 / 계단을 철거하고 새 위치에 신설한다
용도변경 " 건물의 사용 목적을 바꾸는 행위"
예시) 주택을 카페로 사용한다 / 창고를 판매시설로 변경한다 / 미용실을 PC방으로 바꾼다
5. 실제로는 함께 진행되는 경우도 있습니다
- 실무에서는 세 가지가 동시에 발생하는 경우도 있습니다.
- 예를 들어 기존 창고를 판매시설로 변경한다고 가장했을 때, 먼저 용도변경이 필요합니다. 그런데 피난기준을 맞추기 위해 계단을 변경해야 한다면 대수선이 발생할 수 있습니다. 또한 증축을 통해 면적을 느린다면 건축행위까지 포함될 수 있습니다.
- 즉, 하나의 공사 안에 건축, 대수선, 용도변경이 함께 존재하는 경우도 있습니다.
6. 건축주님 알고 계세요!
- 실제 상담을 하다 보면 건축주분들은 대부분 "인테리어 공사"라고 말씀하십니다.
- 하지만 건축법에서는 단순 인테리어가 아니라 건축, 대수선 또는 용도변경에 해당하는 경우가 생각보다 많습니다.
- 특히 건물의 구조를 변경하거나 사용 목적을 바꾸는 경우에는 예상하지 못한 허가나 신고 절차가 필요할 수 있습니다.
- 공사를 계획하고 있다면 시작 전에 건축사와 상담하여 어떤 행위에 해당하는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
- 잘못 공사를 진행 할 경우 공사 중단, 원상복구, 이행강제금 등의 문제가 발생할 수도 있기 때문입니다.
