건축허가 절차, 처음부터 사용승인까지 한눈에 알아보기
건축을 처음 계획하는 건축주분들이 가장 궁금해하는 것 중 하나가 있습니다.
“건축허가는 어떤 순서로 진행되나요?”
“허가만 받으면 바로 공사를 시작하면 되는 건가요?”
실제로 건축은 설계만 끝난다고 바로 공사를 시작할 수 있는 것이 아닙니다.
건축허가를 받고, 착공신고를 한 뒤 공사를 진행하고, 마지막으로 사용승인을 받아야 비로소 건축물이 완성됩니다.
이번 글에서는 건축허가 절차를 순서대로 알아보겠습니다.
1. 건축 상담 및 현장조사
- 모든 건축은 상담부터 시작됩니다.
- 건축주는 원하는 건물의 규모와 용도, 예산 등을 건축사와 상담하게 됩니다.
- 이후 건축사는 현장을 방문하거나 관련 자료를 검토하여 건축 가능 여부를 확인합니다.
- 이 단계에서는 토지이용계획 / 건폐율 / 용적률 / 접도요건 / 대지 안의 공지 / 주차장 설치기준 / 용도지역 등을 함께 검토합니다.
- 건축이 가능한 지 여부를 판단하는 가장 중요한 단계라고 할 수 있습니다.
2. 건축 설계
- 건축 가능 여부가 확인되면 설계를 진행합니다.
- 건축주의 요구사항을 반영하여 평면도 / 입면도 / 단면도 / 배치도 등 허가에 필요한 각종 설계도면을 그립니다.
- 이 과정에서는 단순히 예쁜 건물을 만드는 것이 아니라 건축법과 관계 법령을 모두 만족하도록 설계해야 합니다.
3. 건축허가 신청
- 설계가 완료되면 "세움터"라는 사이트를 통해 관할 지차제에 건축허가를 신청합니다.
- 건축사는 설계도서와 각종 신청 서류를 제출하고, 행정청에서는 건축법과 관계 법령을 종합적으로 검토합니다.
- 필요한 경우에는 관계 부서 협의도 함께 진행됩니다. (주차장, 배수설비, 절수설비, 장애인편의시설 등)
4. 건축허가 완료
- 모든 검토가 완료되면 건축허가증이 발급됩니다.
- 하지만 여기서 많은 건축주분들이 "이제 바로 공사를 시작하면 되겠네요"라고 생각하시는데, 아직 한 단계가 더 남았습니다.
5. 착공신고
- 공사를 시작하기 전에 착공신고를 해야 합니다. 마찬가지로 세움터를 통해
- 착공 신고 시에는 공사기간 / 시공사 / 감리자 / 현장대리인 등 실제 공사를 진행하기 위한 내용을 신고하게 됩니다.
- 착공신고가 완료되어야 본격적으로 공사를 시작할 수 있습니다.
6. 공사 진행
- 착공 이후에는 실제 건축공사가 시작됩니다.
- 공사 중에는 설계도서대로 시공이 이루어지는지 감리자가 확인하며, 필요한 경우 현장 변경이나 추가 협의가 이루어지기도 합니다.
- 또한 관계 법령에 따른 각종 검사와 확인 절차도 함께 진행됩니다. (감리 업무)
7. 사용승인
- 공사가 모두 완료되면 사용승인을 신청합니다.
- 사용승인은 건축물이 허가 내용대로 적법하게 시공되었는지를 확인하는 절차입니다.
- 업무대행 건축사나 담당 공무원이 현장을 확인하여 설계도서와 일치하는지 / 법 기준을 만족하는지 / 안전하게 사용할 수 있는지 등을 종합적으로 점검합니다.
- 문제가 없다면 사용승인이 이루어지고 건축물을 사용할 수 있게 됩니다.
8. 건축이 끝난 것이 아닙니다.
- 사용승인을 받으면 건축은 완료되지만, 이후에도 건축물대장 생성, 등기, 유지관리 등 여러 행정절차가 이어집니다.
- 특히 건축물대장과 실제 건축물이 다르게 시공되어 있다면 추후 용도변경이나 증축, 매매 과정에서 문제가 발생할 수 있으므로 처음부터 적법하게 시공하는 것이 매우 중요합니다.
9. 건축주와 건축사사무소는 어떤 일을 할까요?
- 건축허가를 진행한다고 해서 건축주가 모든 절차를 직접 처리하는 것은 아닙니다.
- 대부분의 건축주분들은 건축사사무소와 계약을 체결한 후 허가 업무를 위임하게 됩니다.
- 그렇다면 건축주와 건축사사무소는 각각 어떤 역할을 할까요?
9-1. 건축주가 하는 일
- 건축주는 건축의 방향을 결정하는 사람입니다.
- 건축 목적 결정
- 예산 계획
- 원하는 건물 규모와 용도 결정
- 토지 관련 서류 제공
- 허가 신청에 필요한 위임장 작성 및 각종 계약서 작성
- 공사 계약 및 공사비 지급
- 중요한 변경사항 최종 결정
- 쉽게 말하면 “무엇을 지을 것인지 결정하는 사람”이 건축주입니다.
9-2. 건축사사무소가 하는 일
- 건축사사무소는 건축주를 대신하여 허가 절차를 진행합니다.
- 대표적으로 다음과 같은 업무를 수행합니다.
- 관련 법령 검토
- 현장조사
- 건축설계 도면 작성 및 서류 준비
- 허가도서 작성
- 건축허가 신청
- 관계기관, 관계부서 협의
- 허가 보완 대응
- 착공신고
- 사용승인 신청
- 건축물대장 생성 등 각종 행정절차 지원
- 쉽게 말하면 “건축주를 대신하여 건축이 적법하게 진행되도록 도와주는 전문가”라고 생각하면 됩니다.
9-3. 서로 협력이 가장 중요합니다.
- 건축허가는 건축사사무소 혼자 진행하는 것도 아니고, 건축주 혼자 진행하는 것도 아닙니다.
- 건축주는 원하는 건축 방향과 필요한 자료를 제공하고, 건축사사무소는 이를 바탕으로 관련 법령을 검토하고 허가 절차를 진행합니다.
- 공사 중에도 설계 변경이나 추가 공사가 필요한 경우에는 건축주와 충분히 협의한 후 진행하는 것이 매우 중요합니다.
- 결국 좋은 건축은 건축주와 건축사사무소가 서로 소통하고 협력할 때 가장 좋은 결과를 만들 수 있습니다.
10. 건축주님 알고 계세요!
- 건축허가는 단순히 허가 한 장을 받는 절차가 아닙니다.
- 상담부터 설계, 허가, 착공, 공사, 사용승인까지 여러 단계가 순차적으로 진행됩니다.
- 각 단계마다 준비해야 하는 서류와 검토 사항이 다르기 때문에 충분한 시간을 가지고 계획하는 것이 중요합니다.
- 또한 공사 중 임의로 설계를 변경하거나 허가 내용과 다르게 시공하는 경우에는 사용승인 과정에서 문제가 될 수 있으므로 반드시 건축사와 충분히 협의하면서 진행하시기 바랍니다.
추가) 실무에서는 건축허가 기간보다 설계와 관계기관 협의에 더 많은 시간이 소요되는 경우도 있습니다. 특히 개발행위허가, 농지전용, 산지전용, 도로 개설 등 다른 인허가가 함께 필요한 경우에는 전체 일정이 크게 달라질 수 있으므로, 충분한 여유를 가지고 계획을 세우는 것이 중요합니다.
