착공신고는 언제 해야 하는 것일까?
건축허가를 받았다고 해서 바로 공사를 시작할 수 있는 것은 아닙니다.
건축을 시작하기 전에는 반드시 착공신고라는 절차를 거쳐야 합니다.
실제로 건축주분들과 상담을 진해하다 보면
"허가가 났는데 바로 공사 시작하면 되는 거 아닌가요?"라는 질문을 자주 받습니다.
하지만 건축법에서는 허가 이후에도 공사를 시작하기 전에 필요한 절차가 있으며, 그 대표적인 것이 바로 착공신고입니다.
이번 글에서는 착공신고가 무엇인지, 언제 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 착공신고란?
- 착공신고란 말 그대로 공사를 시작하겠다는 사실을 행정청에 알리는 절차입니다.
- 건축허가를 받았더라도 공사를 언제 시작하는지 행정청에서 알 수 없습니다.
- 그래서 실제 공사를 시작하기 전에 착공신고를 하여 공사 시작을 공식적으로 알리게 됩니다.
- 즉, 건축허가는 "지어도 된다, 모든 것이 적법하다."는 허가이고, 착공신고는 "이제 공사를 시작하겠습니다."라고 알리는 절차라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
2. 언제 착공신고를 할까요?
- 착공신고는 실제 공사를 시작하기 전에 해야 합니다.
- 기초공사를 시작하거나 장비가 현장에 들어오기 전에 신고를 완료하는 것이 원칙입니다.
- 착공신고가 완료되면 본격적으로 공사를 진행할 수 있습니다.
3. 착공신고 시 무엇을 제출할까요?
- 착공신고 시에는 단순히 신고서 한 장만 제출하는 것이 아닙니다.
- 공사를 진행하기 위한 여러 서류가 필요합니다.
- 착공신고서
- 시공자 관련 서류 (계약서 포함, 전문 시공업체인지를 증명하는 서류 -> 보통 시공사에서 건축사사무소로 직접 정리 후 전달해 줌)
- 감리자 관련 서류 (계약서 포함, 손배증권 서류)
- 현장관리 관련 서류
- 품질관리 및 안전관리 관련 서류
- 기타 법령에서 요구하는 서류
- 건축물의 규모와 용도에 따라 제출해야 하는 서류는 달라질 수 있습니다.
4. 착공신고 전에 준비해야 하는 것
- 착공신고를 하기 위해서는 공사를 진행할 준비가 되어 있어야 합니다.
- 시공사가 선정되어 있는지
- 감리자가 지정되어 있는지
- 필요한 계약이 완료되었는지
- 실제로는 건축사사무소와 시공사가 함께 준비하여 착공신고를 진행하는 경우가 대부분입니다.
5. 건축주와 건축사사무소는 어떤 일을 할까요?
- 건축주가 하는 일
- 건축주는 공사를 진행할 시공사를 선정하고 계약을 체결합니다.
- 건축주는 감리를 진행할 감리자를 선정하고 계약을 체결합니다.
- 또한 공사비와 공사 일정 등을 최종 결정하여 필요한 서류를 준비합니다.
- 건축사사무소가 하는 일
- 건축사사무소는 착공신고에 필요한 서류를 검토하고 작성합니다.
- 또한 시공사와 감리자로부터 필요한 서류를 받아 행정청에 제출, 착공신고가 적법하게 이루어질 수 있도록 행정절차를 진행합니다.
- 즉, 건축주는 공사를 준비하는 역할, 건축사사무소는 착공신고 절차를 진행하는 역할을 담당하게 됩니다.
6. 착공신고 후에는 무엇을 할까요?
- 착공신고가 완료되면 본격적인 공사가 시작됩니다.
- 이후에는 설계도서에 맞게 시공이 이루어지는지 감리자가 확인하게 됩니다.
- 또한 공사 과정에서 변경 사항이 발생하면 필요한 절차를 거쳐야 하며, 공사가 완료되면 마지막으로 사용승인 절차를 진행하게 됩니다.
7. 건축주가 가장 많이 오해하는 부분
- 많은 분들이 "허가만 받았으면 바로 공사를 시작해도 되는 것 아닌가요?"라고 생각합니다.
- 하지만 건축허가와 착공신고는 서로 다른 절차입니다.
- 착공신고 없이 공사를 시작하는 경우에는 건축법에 따른 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 신고를 완료한 후 공사를 시작해야 합니다.
- 또한 착공신고를 했다고 해서 모든 준비가 끝난 것은 아닙니다.
- 공사 중에도 감리, 품질관리, 안전관리 등 여러 절차를 계속 이행해야 합니다.
8. 실무에서는 이렇게 진행됩니다.
- 실무에서는 건축허가가 완료되면 바로 착공신고를 하는 경우도 있지만, 시공사나 공사 계약 일정 때문에 일정 기간이 지난 후 착공신고를 하는 경우도 많습니다.
- 또한 착공신고 서류는 건축사사무소뿐 아니라 시공사와 감리자의 협조가 반드시 필요합니다.
- 서류 하나라도 누락되면 보완 요청을 받을 수 있으므로 충분한 준비 후 접수하는 것이 중요합니다.
9. 허가를 받았는데 바로 공사를 못한다면?
- 건축허가를 받았다고 해서 반드시 바로 공사를 시작해야 하는 것은 아닙니다.
- 토지 매입 일정이 변경되거나, 공사비 문제, 시공사 선정 지연 등 여러 이유로 공사를 미루는 경우도 있습니다.
- 다만 건축법에서는 건축허가를 받은 후 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가의 효력이 상실될 수 있도록 규정하고 있습니다.
- 이럴 경우에는 아무런 조치를 하지 않고 기다리는 것이 아니나, 착공연기신청을 통해 허가 기간을 연장할 수 있습니다.
- 착공연기신청은 정당한 사유가 있는 경우 관할 허가권자에게 신청하게 되며, 승인되면 허가의 효력을 유지한 상태에서 공사를 늦게 시작할 수 있습니다.
- 반대로 연기신청도 하지 않고 허가 기간이 지나버리면 기존 허가가 효력을 잃게 되어 다시 허가 절차를 진행해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.
- 따라서 여러 사정으로 공사를 바로 시작하기 어렵다면, 기간이 만료되기 전에 건축사사무소와 상담하여 착공연기신청 가능 여부를 미리 확인하는 것이 중요합니다.
10. 건축주님 알고 계세요!
- 착공신고는 단순히 공사를 시작한다도 알리는 절차가 아닙니다.
- 공사를 적법하게 시작하기 위한 중요한 행정절차이며, 건축주 / 건축사 / 시공사 / 감리자가 함께 준비해야 하는 과정입니다.
- 허가를 받았다고 바로 공사를 시작하기보다는 필요한 서류와 절차를 충분히 준비한 후 착공신고를 완료하게 공사를 시작하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
추가 1)
착공신고는 건축사사무소만 준비한다고 끝나는 업무가 아닙니다.
시공사에서는 착공계, 현장대리인 관련 서류 등을 준비하고, 감리자는 감리 관련 서류를 제출해야 합니다.
건축사사무소는 이러한 서류를 취합하여 검토한 후 관할 지자체에 접수하게 됩니다.
따라서 여러 주체가 함께 준비하는 만큼 서류가 늦어지면 착공 일정도 함께 늦어질 수 있습니다.
추가 2)
실무에서도 공사비 상승이나 시공사 선정 지연으로 착공이 늦어지는 경우가 적지 않습니다.
이러한 경우에는 허가 기간을 놓치지 않도록 미리 건축사사무소와 협의하여 착공연기신청을 준비하는 것이 좋습니다.
