건축물 사용승인이란? 준공과 무엇이 다를까요?

건축물 사용승인이란? 준공과 무엇이 다를까요?

 

건축공사가 거의 끝나갈 무렵 건축주분들이 가장 많이 하는 질문이 있습니다.

"이제 준공됐죠?"

"그럼 바로 입주하면 되나요?"

하지만 건축법에서는 우리가 흔히 말하는 "준공"과 "사용승인"은 조금 다른 의미로 사용됩니다.

공사가 끝났다고 해서 바로 건물을 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 건축법에서는 공사가 설계도서와 법령에 맞게 시공되었는지를

확인한 후 사용승인을 받아야 비로소 건축물을 사용할 수 있도록 하고 있습니다.

오늘은 많은 분들이 헷갈려하는 사용승인과 준공의 차이를 쉽게 알아보겠습니다.

 

1. 사용승인이란?

• 사용승인이란, 공사가 완료된 건축물이 건축법과 허가 내용대로 제대로 시공되었는지 확인한 후 건축물을 사용해도 된다고 행정기관이 승인하는 절차입니다.
• 허가때와 달라진 것이 있는지 비교하기도 하고, 최종적으로 사용하게 될 건물을 점검하고 서류와 도면등을 맞추는 작업을 합니다.
• 쉽게 말하면 "이 건물은 이제 사용해도 됩니다."라고 공식적으로 인정받는 과정이라고 생각하면 됩니다.

 

2. 준공과 사용승인은 무엇이 다를까?

• 많은 사람들이 공사가 끝난 상태를 모두 "준공"이라고 말합니다.
• 실제로 현장에서도 "준공 났다."라는 표현을 많이 사용합니다.
• 하지만 건축법상으로는 아래와 같이 이해하면 가장 쉽습니다.

          - 공사가 끝난 상태 : 준공

          - 행정기관이 사용을 승인한 상태 : 사용승인

• 즉, 공사가 끝났다고 해서 자동으로 사용승인이 나는 것은 아닙니다.
• 사용승인 절차까지 완료되어야 건축물을 정식으로 사용할 수 있습니다.

 

3. 사용승인 절차 진행

① 공사 완료

② 건축사사무소에서 사용승인 신청

③ 업무대행 건축사 또는 담당 공무원의 현장 점검

④ 지적사항 보완

⑤ 사용승인 완료

⑥ 건축물 사용 가능

• 일반적인 절차는 위와 같습니다.
• 건축 공사가 끝난 후에도 마지막 행정절차가 한 번 더 남아 있는 것입니다.

 

4. 현장에서는 무엇을 확인할까?

• 사용승인 점검에서는 여러 사항을 확인합니다.

          - 허가도면에 맞게 시공되었는지

          - 건축면적과 연면적이 맞는지 (치수 위주로 점검)

          - 대지 안의 공지 기준을 지켰는지

          - 주차장을 제대로 설치했는지

          - 계단, 난간 등 안전시설이 적정한지

          - 소방시설이 설치되었는지

          - 장애인 편의시설이 적정한지

          - 배수 및 우수처리가 가능한지.

          - 건축물대장에 첨부될 도면과 현황이 일치하는지

• 현장 상황에 따라 보완을 요구받는 경우도 있습니다.

 

5. 지적사항이 있으면 어떻게 될까?

• 사용승인 점검에서 문제가 발견되면 바로 사용승인이 나는 것이 아니라 먼저 보완 요청을 받게 됩니다.

          - 주차구획 폭이 부족한 경우

          - 난간 높이가 기준에 미달하는 경우

          - 허가도면과 다르게 시공된 부분이 있는 경우

          - 소방창을 설치하지 않은 경우

• 위의 내용은 보완 후 다 시 확인을 받게 됩니다. 지적사항을 모두 보완해야 최종 사용승인이 가능합니다.

 

6. 건축주는 무엇을 하면 될까?

• 건축주가 하게 될 일은 아래와 같습니다.

          - 공사가 정상적으로 완료되었는지 확인

          - 필요한 서류를 준비

          - 건축사사무소와 협의

          - 지정사항 발생 시 보완 협조

• 사용승인 신청은 대부분 건축사사무소에서 대행하여 진행합니다.

 

7. 건축사사무소는 어떤 일을 할까?

          - 사용승인 신청서 작성

          - 준공도면 정리

          - 필요한 서류 준비

          - 업무대행자와 일정 협의

          - 현장 점검 입회

          - 지적사항 보완 협의

          - 최종 사용승인 완료까지 행정업무

• 건축주는 대부분 이 과정을 위임하기 때문에 실제 행정절차는 건축사사무소에서 진행하는 경우가 많습니다.

 

8. 사용승인을 받지 전에는 건물을 사용하면 안 될까?

• 원칙적으로는 그렇습니다.
• 건축법에서는 사용승인을 받기 전에 건축물을 사용하는 것을 제한하고 있습니다.
• 아직 법적으로 적합한 건축물인지 확인되지 않은 상태이기 때문입니다.
• 특히 공장이나 근린생활시설 영업과 관련된 건축물은 사용승인 이후에 각종 추가 절차(영업신고 / 영업허가 / 공장등록)를 이어가는 경우가 많습니다.

 

9. 건축주가 가장 많이 오해하는 부분

• 건축주분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다.
• "공사만 끝나면 바로 입주하는 줄 알았어요"
• 하지만 실제로 공사가 끝난 뒤에도 사용승인 신청 / 현장 점검 / 지적사항 보완 등의 절차가 남아 있습니다.
• 따라서 이 기간까지 고려하여 입주일이나 이사 일정을 계획하는 것이 좋습니다.

 

10. 마무리

• 공사가 끝났다고 해서 모든 절차가 끝난 것은 아닙니다.
• 건축법에서는 마지막으로 건축물이 허가 내용대로 안전하게 시공되었는지 확인한 뒤 사용승인을 받아야 비로소 정식으로 사용할 수 있습니다.
• 건축주는 공사가 끝나는 시점뿐 아니라 사용승인 일정까지 함께 고려해야 계획에 차질이 생기지 않습니다.

 

추가)

실무에서는 사용승인 점검 일정이 바로 잡히지 않는 경우도 있고, 지적사항 보완이 필요한 경우 사용승인까지

며칠에서 몇 주 정도 더 소요될 수 있습니다. 따라서 입주일이나 공장 가동일은 사용승인 완료를 기준으로 계획하는 것이 안전합니다.