설계변경이 필요한 경우는 언제일까요? 건축법상 변경허가와 변경신고.
건축공사가 시작되면 건축주분들이 자주 하는 말이 있습니다.
"창문 위치만 조금 바꾸면 되는데 괜찮겠죠?"
"방 하나만 조금 넓히려고 하는데 허가를 다시 받아야 하나요?"
"공사 중에는 마음대로 바꿔도 되는 줄 알았어요."
하지만 건축은 허가받은 설계도서를 기준으로 진행되는 공사입니다.
공사 중 설계를 변경하는 경우에는 변경 내용에 따라 변경허가, 변경신고, 또는 별도의 절차 없이 가능한 경우로 나뉘게 됩니다.
이번 글에서는 건축법상 설계변경이 언제 필요한지 쉽게 알아보겠습니다.
1. 설계변경이란?
- 설계변경이란 건축허가 또는 건축신고를 받은 설계 내용을 변경하는 것을 말합니다.
- 공사를 하다 보면 아래와 같은 다양한 이유로 설계를 변경하게 되는 경우가 있습니다.
- 건축주의 요구사항이 바뀌거나
- 현장 여건이 달라지거나
- 자재 변경이 필요한 경우
- 하지만 모든 변경이 자유롭게 가능한 것은 아닙니다.
2. 건축법에서는 어떻게 규정하고 있을까요?
- 건축법 제16조(허가와 신고사항의 변경 등)에서는 건축허가 또는 건축신고를 받은 사항을 변경하려는 경우에는 일정한 절차를 거치도록 규정하고 있습니다.
- 변경의 정도에 따라 변경허가 / 변경신고 / 경미한 변경으로 구분됩니다.
- 즉, 변경 내용이 클수록 더 엄격한 절차를 거쳐야 합니다.
3. 변경허가가 필요한 경우
- 건축물의 중요한 사항이 변경되는 경우에는 변경허가대상이 될 수 있습니다.
- 대표적으로 아래와 같은 사항은 변경허가가 필요한 사례가 될 수 있습니다.
- 건축물의 규모가 크게 변경되는 경우
- 건축물의 용도가 변경되는 경우
- 건축면적이나 연면적이 크게 변경되는 경우
- 층수가 변경되는 경우
- 변경허가를 받기 전에는 해당 내용을 임의로 시공해서는 안 됩니다.
4. 변경신고가 필요한 경우
- 허가사항 전체를 다시 받을 정도는 아니지만 행정청에 변경 내용을 알려야 하는 경우도 있습니다.
- 변경신고 대상은 건축물의 종류나 변경 내용에 따라 달라질 수 있으며, 관련 법령에 따라 필요한 절차를 거쳐야 합니다.
5. 경미한 변경이란?
- 모든 설계변경이 허가나 신고 대상은 아닙니다.
- 건축법에서는 일정 범위의 경미한 변경은 별도의 변경허가나 변경신고 없이 가능한 경우도 규정하고 있습니다.
- 예를 들어 아래와 같은 사항이 해당될 수 있습니다.
- 일부 마감재 변경
- 구조 안전 등에 영향을 주지 않는 일부 위치 조정
- 법령에서 정한 경미한 변경
- 다만 경미한 변경인지 여부는 관계 법령과 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 건축사와 상담하는 것이 좋습니다.
- 경미한 변경의 범위는 건축법 시행령에서 정한 기준을 따릅니다.
6. 공사 중 마음대로 변경하면 안 되는 이유
- 많은 건축주분들이 "현장에서 조금만 바꾸면 되는 거 아닌가요?"라고 생각합니다.
- 하지만 허가도면과 다르게 시공하면 사용승인 과정에서 지적을 받을 수 있습니다.
- 심한 경우에는 원상복구를 해야 하거나 추가적인 행정절차를 진행해야 하는 상황도 발생할 수 있습니다.
- 공사 중 작은 변경이라도 반드시 건축사와 먼저 협의하는 것이 중요합니다.
7. 실무에서는 이런 변경이 자주 발생합니다.
- 실제로는 현장에서는 아래와 같은 요청이 자주 발생합니다.
- 창문 위치 변경
- 출입문 위치 변경
- 계단 형태 변경
- 실내 벽체 위치 변경
- 외장 마감재 변경
- 하지만 같은 창문 변경이라도 구조체에 영향을 주는지, 대지 안의 공지나 채광 기준에 영향을 주는지에 따라 절차가 달라질 수 있습니다.
- 그래서 건축사는 변경 내용이 건축법에 적합한지를 먼저 검토한 후 필요한 행정절차를 진행하게 됩니다.
8. 건축주가 가장 많이 오해하는 부분
- 건축주분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. "돈은 내가 내는데 내가 원하는 대로 바꾸면 되는 거 아닌가요?"
- 건축은 개인의 재산이지만, 동시 건축법을 적용받는 시설물이기도 합니다.
- 따라서 허가를 받은 설계도서와 다르게 시공하려면 관련 절차를 거쳐야 하는 것이다.
- 특히 구조, 피난, 주차, 건폐율, 용적률 등에 영향을 주는 변경은 더욱 신중하게 검토해야 합니다.
9. 설계변경은 언제 상담하는 것이 좋을까요?
- 설계를 변경하고 싶다면 공사가 진행된 이유보다 변경 내용을 결정하는 즉시 건축사사무소에 상담하는 것이 가장 좋습니다.
- 이미 시공이 완료된 뒤 변경을 요청하면 철거와 재시공 비용이 발생할 수 있으며, 행정절차도 더 복잡해질 수 있습니다.
- 작은 변경이라고 생각되는 사항도 미리 상담하면 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.
10. 건축주님 알고 계세요!
- 설계변경은 단순히 도면을 수정하는 작업이 아닙니다.
- 변경 내용에 따라 변경허가나 변경신고가 필요할 수도 있으며, 경미한 변경으로 처리되는 경우도 있습니다.
- 공사 중 변경이 필요하다면 먼저 건축사와 충분히 상담하고 적법한 절차를 거쳐 진행하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
[ 한눈에 정리 ]
** 설계변경 = 허가받은 설계를 변경하는 것
** 변경 규모에 따라 변경허가 / 변경신고 / 경미한 변경으로 구분
** 임의 시공은 사용승인 시 문제가 될 수 있음
** 변경이 필요하면 먼저 건축사와 상담
