개발행위허가, 산지전용, 농지전용이란? 건축허가 전에 확인해야 하는 절차
건축 상담을 하다 보면 건축 설계와 함께 필수적으로 검토해야 하는 사항이 있습니다.
보통 건축주분들은 "건축허가만 받으면 바로 건물을 지을 수 있는 거죠?"라고 하시지만,
실제로는 건축허가만으로 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다.
토지의 위치와 현황에 따라 개발행위허가, 산지전용허가, 농지전용허가 등 다른 인허가를 받아야 하는 경우도 있습니다.
오히려 이러한 절차 때문에 건축허가보다 더 많은 시간이 소요되는 경우도 적지 않습니다.
이번 글에서는 건축허가와 함께 자주 진행되는 대표적인 인허가 절차를 쉽게 알아보겠습니다.
1. 개발행위허가란?
- 토지의 형질을 변경하거나 새로운 시설을 설치하는 등 토지를 개발하는 행위에 대해 허가를 받는 절차입니다.
- 대표적으로 아래와 같은 사항이 해당될 수 있습니다.
- 대지를 새로 만드는 경우
- 절토 및 성토를 하는 경우
- 진입도로를 개설하는 경우
- 옹벽이나 석축을 설치하는 경우
- 즉, 건물을 짓기 전에 토지를 건축이 가능한 상태로 만드는 과정이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
2. 산지전용허가란?
- 건축하려는 토지가 산지라면 산지전용허가가 필요할 수 있습니다.
- 산지는 단순히 산속만 의미하는 것이 아니라, 공부상 지목이나 산지관리법상 산지에 해당하는 경우도 포함됩니다.
- 산지를 깎거나 메우고 건축을 하기 위해서는 산지관리법에 따른 허가 또는 신고 절차를 거쳐야 합니다.
- 무단으로 산지를 훼손하는 경우에는 원상복구 명령이나 행정처분을 받을 수 있으므로 반드시 사전에 확인해야 합니다.
3. 농지전용허가란?
- 농지에 건축물을 짓기 위해서는 농지를 다른 용도로 사용할 수 있도록 전용 절차를 거쳐야 합니다.
- 예를 들어 논이나 밭에 공장이나 창고, 근린생활시설 등을 건축하려는 경우에는 농지법에 따른 허가 또는 협의가 필요할 수 있습니다.
- 농지는 식량 생산을 위한 중요한 토지이기 때문에 일반 토지보다 더욱 엄격하게 관리되고 있습니다.
4. 토목공사는 왜 필요할까요?
- 위와 같이 개발행위가 필요하다거나 산지 또는 농지의 토지일 경우 필수적으로 토목업체와 협업하게 됩니다.
- 그래서 건축을 하기 위해서는 토목공사가 함께 이루어지는 경우가 많습니다.
- 토목공사는 단순히 흙을 파는 작업이 아니라, 건축이 가능한 대지를 만드는 중요한 과정입니다.
- 대표적으로 아래와 같은 사항이 포함될 수 있습니다.
- 부지 정리
- 절토와 성토
- 옹벽 설치
- 우수 및 배수시설 설치
- 진입도로 조성
- 건축물이 아무리 잘 설계되어 있어도 토목공사가 제대로 이루어지지 않으면 안전한 건축이 어려울 수 있습니다.
5. 건축허가보다 먼저 진행되는 경우도 있습니다.
- 많은 건축주분들이 "건축허가부터 받으면 되는 줄 알았어요."라고 생각하십니다.
- 하지만 실제로는 개발행위허가나 산지전용, 농지전용 등 다른 인허가를 먼저 받아야 건축허가가 가능한 경우도 있습니다.
- 토지의 상태와 관련 법령에 따라 절차가 달라질 수 있기 때문입니다.
- 보통 토목은 건축인허가 때 같이 행정처에 접수되어 토목은 토목 관련 협의 부서와 일을 진행하게 됩니다.
6. 건축주는 무엇을 준비해야 할까요?
- 건축주는 토지 위치 / 지목 / 건축 목적 등을 건축사에게 정확하게 알려주는 것이 중요합니다.
- 이러한 정보를 바탕으로 필요한 인허가 절차를 검토하여 토목업체에 전달하기 때문입니다. (혹은 건축주가 직접 토목과 협의하는 경우도 있습니다)
- 토지마다 적용되는 법령이 다르기 때문에 처음부터 충분한 검토를 하는 것이 중요합니다.
7. 건축사사무소에서는 어떤 일을 할까요?
- 건축사사무소에서는 아래와 같은 사항 등을 수행합니다.
- 토지 관련 법령 검토
- 관계기관 협의
- 필요한 인허가 확인
- 개발행위 여부 검토
- 산지 및 농지 관련 검토
- 건축허가와 연계한 일정 관리
- 필요한 경우에는 토목설계업체, 측량업체 등과 협업하여 인허가를 진행합니다.
8. 건축주가 가장 많이 오해하는 부분
- 건축주분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. "제 땅인데 마음대로 건물을 지을 수 있는 거 아닌가요?"
- 하지만 토지의 소유권이 있다고 해서 원하는 건축을 자유롭게 할 수 있는 것은 아닙니다.
- 토지의 용도지역, 지목, 산지 여부, 농지 여부 등에 따라 적용되는 법령이 다르며,
- 필요한 허가를 받지 않으면 건축허가 자체가 불가능한 경우도 있습니다.
9 실무에서는 이런 경우가 많습니다.
- 실무에서는 건축허가보다 개발행위허가나 농지전용, 산지전용 절차가 더 오래 걸리는 경우도 적지 않습니다.
- 특히 진입도로를 새로 만들어야 하거나, 절토나 성토 규모가 큰 경우에는 여러 관계기관과의 협의가 추가로 필요하게 됩니다.
- 또한 토목설계, 배수계획, 재해영향 검토 등 다양한 검토가 함께 이루어지기 때문에 건축허가 일정도 이에 맞추어 조정되는 경우가 많습니다.
- 건축을 계획하고 있다면 건축허가뿐만 아니라 토지와 관련된 인허가 절차까지 함께 고려하여 전체 일정을 계획하는 것이 중요합니다.
10. 건축주님 알고 계세요!
- 건축은 건물만 짓는 과정이 아닙니다.
- 토지의 상태에 따라 개발행위허가, 산지전용허가, 농지전용허가 등 여러 절차가 함께 진행될 수 있습니다.
- 처음부터 토지의 조건을 충분히 검토하면 불필요한 시간과 비용을 줄일 수 있으며, 보다 원활하게 건축을 진행할 수 있습니다.
[ 한눈에 정리 ]
| 절차 | 내용 |
| 개발행위허가 | 토지의 형질 변경, 대지 조성, 도로 개설 등 개발행위허가 |
| 산지전용허가 | 산지를 다른 용도로 사용하기 위한 허가 |
| 농지전용허가 | 농지를 건축 등 다른 용도로 사용하게 위한 허가 |
| 토목공사 | 대지 조성, 배수시설, 옹벽, 도로 등을 설치하는 공사 |
