건축물대장 기재변경은 언제 할까요?

건축물대장 기재변경은 언제 할까요? 건물을 고쳤다면 꼭 확인하세요!

 

건축사사무소에서 일하다 보면 꽤 자주 접하게 되는 업무가 건축물대장 기재사항 변경 건입니다.

건축주분들은 이런 질문을 하는데요,

"공사는 끝났는데 건축물대장은 자동으로 바뀌나요?"

"건물을 조금 고쳤는데 건축물대장도 수정해야 하나요?"

이렇듯 많은 분들이 건축물대장은 한 번 만들어지면 계속 그대로 유지된다고 생각합니다.

하지만 건축물의 면적이나 용도, 구조 등이 변경되었다면 건축물대장도 실제 현황에 맞게 수정해야 합니다.

이번 글에서는 지난번에 알려드린 내용을 좀 더 상세히 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 건축물대장이란?

• 말 그대로 건축물의 주민등록증과 같은 서류입니다.
• 건축물의 위치, 용도, 구조, 층수, 연면적, 건축면적, 건폐율, 용적률, 주차대수, 승강기 유무, 허가-착공-사용승인일까지 주요 정보를 기록하는 공적 장부입니다.
• 건축물을 매매하거나 각종 인허가를 받을 때도 건축물대장을 확인하는 경우가 많습니다.

 

2. 건축물대장 기재변경이란?

• 건축물에 변경사항이 발생했을 때 건축물대장의 내용을 실제 건축물과 동일하게 수정하는 절차입니다.
• 즉, 건물은 바뀌었는데 건축물대장이 그대로라면 행정기록과 실제 현황이 달라지게 됩니다.
• 이를 바로잡는 절차가 기재변경입니다.

 

3. 언제 기재변경을 해야 할까요?

• 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

        - 건물의 증축이나 일부를 철거한 경우

        - 대수선을 한 경우

        - 용도변경을 한 경우

        - 층수나 면적이 변경된 경우

        - 건축물 표시사항이 변경된 경우

• 즉, 건축물대장에 적혀 있는 내용이 달라졌다면 기재변경 대상이 될 수 있습니다.

 

4. 사용승인 이후에 진행되는 경우가 많습니다.

• 증축이나 용도변경 같은 공사는 보통 건축허가(또는 신고) → 착공 → 사용승인 → 건축물대장 기재변경 순으로 진행됩니다.
• 사용승인을 통해 변경된 내용이 확인되면, 이를 건축물대장에서도 반영하게 됩니다.

 

5. 기재변경을 하지 않으면 어떻게 될까요?

• 건물이 실제와 건축물대장이 다르면 여러 문제가 발생할 수 있습니다.
• 예를 들어 아래와 같은 문제 등이 생기게 됩니다.

        - 건축물대장과 실제 면적이 다름

        - 용도가 서로 다름

        - 매매나 임대 과정에서 문제 발생

        - 금융기관 대출 시 확인 절차 지연

        - 이후 증축이나 용도변경 허가 시 불편

• 건축물대장은 실제 건축물과 항상 일치하는 것이 중요합니다.

 

6. 건축주는 무엇을 준비하면 될까요?

• 실무에서는 대부분 건축사사무소가 관련 서류를 준비하여 기재변경 절차를 진행합니다.
• 건축주는 아래와 같이 협조하면 되는 경우가 많습니다.

        - 사용승인 완료 여부

        - 변경 내용 확인

        - 필요한 서류 제출

• 행정절차는 담당 건축사 혹은 건축사사무소 직원과 함께 진행하면 되니, 어렵게 생각하지 않아도 됩니다.

 

7. 실무에서는 이런 경우가 많습니다.

• 실무에서는 증축이나 용도변경이 완료된 후, 사용승인까지 모두 받았지만 건축물대장 기재 변경이 아직 이루어지지 않은 경우가 간혹 있습니다.
• 이 경우 건축물대장에는 예전 정보가 그대로 남아 있어 실제 건축물과 차이가 발생하게 됩니다.
• 이때 건축사사무소에 문의하면,  관련사항을 검토하고 서류와 필요한 만큼의 도면을 준비하여 기재사항 변경 접수를 하게 됩니다.
• 그래서 사용승인 이후에는 변경된 내용이 건축물대장에 정확히 반영되었는지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

 

8. 건축주는 가끔 이런 오해를 한다.

• 이런 말을 종종 듣습니다. "사용승인만 받으면 건축물대장도 자동으로 다 바뀌는 줄 알았어요."
• 대부분의 경우 사용승인 절차와 함께 기재변경이 이루어지지만, 변경 내용이 정상적으로 반영되었는지는 한 번 확인해 보는 것이 좋습니다.
• 특히 오래된 건축물이나 여러 차례 증축이 이루어진 건물은 실제 현황과 건축물대장이 다른 사례도 적지 않기 때문입니다.

 

9. 건축물대장은 건물의 공식 기록입니다.

• 건축물은 실제 모습도 중요하지만, 행정기록 역시 정확해야 합니다.
• 건축물대장은 건축물의 공식 기록이므로, 건축물에 변경사항이 생겼다면 이를 정확하게 반영하는 것이 중요합니다.
• 향후 매매나 상속, 대출, 각종 인허가를 진행할 때도 큰 도움이 됩니다.

 

10. 건축주님 알고 계세요!

• 건축물대장은 단순한 서류가 아니라 건축물의 현재 상태를 보여주는 공식 기록입니다.
• 건축물에 변경이 생겼다면 실제 모습뿐 아니라 건축물대장도 함께 변경되어야 합니다.
• 건축 후에도 행정기록까지 정확하게 관리하는 것이 좋은 건축관리의 시작이라고 말하고 싶습니다.

 

[ 한눈에 정리 ]

변경 내용	기재변경 필요 여부
증축	○
대수선	○ (변경 내용에 따라)
용도변경	○
층수 변경	○
연면적 변경	○
단순 도배·도장	×
가구 교체	×

 

추가)

실무에서는 건축물대장뿐 아니라 건축물현황도도 함께 확인하는 경우가 많습니다.

건축물대장의 면적과 용도, 현황도의 평면이 실제 건축물과 일치하는지 확인해야

이후 매매나 인허가 과정에서 불필요한 문제가 발생하지 않습니다.