건물을 새롭게 사용하는 방법, 용도변경에 대해서.
건물을 신축하는 것만이 건축 행위는 아닙니다.
이미 지어진 건물도 사용 목적에 따라 다른 용도로 활용할 수 있으며, 이러한 경우 건축법상 용도변경 절차를 진행하게 됩니다.
실제로 건축 상담을 진행하게 되면
"병원을 학원으로 바꾸고 싶어요"
"주택을 카페로 바꾸고 싶어요"
"식당을 PC방으로 바꾸고 싶어요"
같은 문의를 자주 받게 됩니다. 이번 글에서는 건축법상 용도변경이 무엇인지 쉽게 알아보겠습니다.
1. 용도변경이란?
- 건축물의 사용 목적을 다른 용도로 변경하는 것을 말합니다.
- 우리는 건물을 지을 때 애초에 해당 건물의 용도를 무엇으로 쓰겠다 허가/신고받고 공사를 시작해 사용승인까지 받게 됩니다.
- 미래에 해당 건물을 팔거나 혹은 지어진 건물을 매입하였을 때 쓰려는 목적이 있을 텐데, 그 목적에 맞게 용도를 변경하려는 행정절차를 말합니다.
- 예를 들어 병원으로 사용하던 공간을 학원으로 변경하거나, 주택을 카페로 변경하는 경우가 이에 해당합니다.
- 건축법에서는 건축물을 여러 용도로 구분하고 있으며, 용도가 달라지면 적용받는 법규와 기준도 달라질 수 있습니다.
- 따라서 단순히 간판만 바꾸거나 내부 인테리어를 변경한다고 해서 용도변경이 완료되는 것은 아닙니다.
2. 왜 용도변경을 해야 할까?
- 건축물마다 허용되는 용도와 적용 기준이 다르기 때문입니다.
- 예를 들어 학원은 피난 및 방화 기준을 검토해야 할 수 있고, 음식점은 위생시설과 주차장 기준 등을 검토해야 합니다.
- 이처럼 건축물의 용도에 따라 적용되는 법규가 달라지기 때문에 용도변경 절차를 통해 적법하게 사용해야 합니다.
3. 용도변경은 모두 같은 절차일까?
- 그렇지 않습니다.
- 건축법에서는 건축물의 용도를 9개의 시설군으로 구분하고 있고, 어떤 시설군에서 어떤 시설군으로 변경하는지에 따라 필요한 절차가 달라집니다.
- 일반적으로 상위 시설군으로 변경하는 경우는 "용도변경허가" 대상, 하위 시설군으로 변경하는 경우는 "용도변경신고" 대상이 됩니다.
- 또한 같은 시설군 내에서의 용도변경은 허가나 신고가 아니라 건축물대장의 "기재사항변경" 절차만 진행하는 경우도 있습니다.
- 예를 들어 제1종근린생활시설에서 제2종근린생활시설로 변경하는 경우처럼 동일한 시설군 내에서의 변경은 절차가 비교적 간단히 진행될 수 있습니다.
- 반면 근린생활시설을 의료시설로 변경하거나, 창고시설을 판매시설 등 다른 시설군으로 변경하는 경우에는 별도의 허가 또는 신고 절차가 필요할 수 있습니다.
- 따라서 용도변경을 계획하고 있다면 현재 건축물의 용도와 변경하려는 용도가 어떤 시설군에 속하는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
4. 어떤 경우 용도변경을 할까?
- 실제 사례를 살펴보면 다음과 같은 경우가 있습니다.
- 병원 → 학원
- 근린생활시설 → 음식점
- 창고 → 공장
- 사무소 → 주택
- 주택 → 카페
- 이처럼 기존 건축물의 사용 목적을 변경하는 경우 용도변경 검토가 필요할 수 있습니다.
5. 건축주님 알고 계세요!
- 많은 분들이 "살제로 사용만 바꾸면 되는 것 아닌가요?"라고 생각하시지만, 용도변경은 생각보다 간단한 절차가 아닙니다.
- 건축물의 용도에 따라 주차장, 피난시설, 장애인 편의시설, 소방시설 등 다양한 기준을 검토해야 하기 때문입니다.
- 따라서 용도변경을 계획하고 있다면 먼저 건축물대장과 현황을 확인하고 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
- 특히 건축물대장과 실제 사용 현황이 다른 경우에는 예상하지 못한 문제가 발생할 수도 있습니다.
다음 글에서는 실무에서 용도변경이 왜 어렵고 까다로운지, 그리고 설계사무소가 가장 먼저 확인하는 사항은 무엇인지 알아보겠습니다.
