건축허가 전, 건축사사무소에서는 무슨 일을 할까? 실무자의 하루
오늘은 시뮬레이션을 돌려볼까 합니다. 여러분이 직접 건축주가 되어 건축사사무소에서 하는 일의 비하인드를 알아보는 거예요.
건축주가 건물을 짓기로 결정하고 저희에게 설계를 의뢰하면 어떤 일이 진행되는지 궁금하지 않으세요?
건축허가를 신청하기 위해서는 설계도면을 작성하는 것 외에도 확인해야 할 사항이 많답니다.
저는 건축사사무소에서 오랫동안 인허가 업무를 담당해 왔는데요, 오늘은 건축주와의 첫 상담부터 건축허가 접수까지
저희 사무실에서 실제로 어떤 업무를 진행하는지 타인의 삶을 알아보도록 하겠습니다.
1. 주소를 먼저 알려주세요!
건축주가 사무실에 방문하고 차를 한 잔 내어드리면서 여쭤보는 건 바로 토지 주소입니다.
그리고 동시에 어떤 건물을 지을 것인지 용도를 묻고, 몇 층까지 계획하고 있는지도 확인하죠.
주소를 받으면 토지이음에서 토지이용계획확인원을 열어 용도지역과 지구, 구역 등의 지정 현황을 살펴보는데요,
이는 해당 토지에 어떤 건축물을 지을 수 있는지, 특별히 적용되는 제한은 없는지 확인하기 위함입니다.
소장님께서 건축주와의 상담을 계속하고 계시면 저는 제 자리로 돌아와 로드뷰를 통해 주변 건축물과 도로 현황,
대지의 대략적인 높낮이도 살펴보며 대지 현황을 파악하고 있죠.
이런 기본적인 정보를 확인하고 전달해 드리고 나면 건축주가 원하는 규모를 바탕으로 간단한 배치 스케치를 시작합니다.
건물을 대지의 어느 위치에 배치할 수 있을지, 1층 면적은 어느 정도 확보할 수 있는지 가늠해 보는 건데요,
입면 스케치도 더해가며 건축주가 원하는 건물을 구체화시켜드리기도 하죠.
또 이 과정에서는 어떤 구조로 할 것인지도 물어봅니다.
철근콘크리트구조, 철골구조, 목구조 등 건축주가 생각하는 공사 예산과도 관련이 있기 때문에 보통은 금방 대답해 주신답니다.
2. 건폐율이 남아도 원하는 만큼 지을 수는 없는 이유
건축 가능한 규모를 검토할 때 건폐율과 용적률은 중요한 법적 기준입니다.
하지만 이것만으로는 실제로 건물을 얼마나 지을 수 있는지 정확하게 판단하기는 어려운데요,
도로 조건에 따른 대지면적을 공제해야 할 수도 있고, 대지 안의 공지 기준을 지켜야 하고, 주차구획과 조경구획 등 함께 검토되어야 할 사항이 많기 때문입니다.
예를 들어서 건폐율상 여유가 있더라도 주차공간을 확보하고, 건축물과 대지경계선 사이의 거리를 유지하다 보면 건물을 배치할 수 있는 범위는 줄어들게 되는 것입니다.
이러한 조건을 배치도에 하나씩 반영한 결과물을 건축주에게 보여주며 설명하고, 최종 협의를 거쳐 건물의 규모와 배치를 결정하게 됩니다.
3. 설계가 끝나도 건축주의 결정은 필요함.
많은 이야기를 나누고 회의를 통해 건축계획이 어느 정도 정해지고 나면 그때부턴 본격적인 건축허가 업무에 착수하는데요,
이때도 건축주가 해야 할 일이 있습니다.
대표적으로 대리인 위임장 작성에 필요한 인감 관련 서류와 토지 소유 관련 서류입니다.
토지에 지상권이 설정되어 있다면 권리관계를 확인하고, 필요한 경우 관련 권리자의 동의 서류 등을 추가로 준비해 주셔야 해요.
이러한 서류는 건축주가 직접 발급받아 전해주시기도 하고, 업무에 따라 관계 분야에서 준비해주시기도 합니다.
4. 건축허가 접수 전, 모든 분야의 서류 확인하기.
저는 항상 허가 접수 전이 가장 긴장되고 떨리는데요, 제 손을 떠나서 인허가 담당자에게 닿기 때문인 것 같습니다.
저는 그래서 원활한 진행을 위해 각 분야의 도면과 서류를 한 번씩 눈으로만 훑어 기억해 놓곤 합니다.
건축허가는 건축 분야의 도면만으로 진행되는 업무가 아닌데요, 건축물의 규모와 조건에 따라 구조, 토목, 기계, 전기 등 여러 분야가 함께 준비해 진행하죠.
세움터에서 건축허가를 접수하기 전, 각 분야에서 업로드한 서류와 도면을 확인해 놓는 것만으로도 허가 담당자로부터 특정 서류가 어디에 있는지 문의가 들어오면 바로 확인하고 안내드릴 수 있기 때문에 훑어보는 습관이 생긴 것 같습니다.
모든 내용을 처음부터 끝까지 검토할 수 있으면 좋겠지만 최소한 어떤 서류가 어느 폴더에 있는지, 필요한 자료가 제출되어 있는지 살펴보는 것이죠.
5. 건축허가는 설계도면을 그리는 것으로 끝나지 않습니다.
건축허가를 준비하는 과정은 단순히 건축주의 요구사항을 도면으로 옮기는 작업이 아니라고 말씀드리고 싶어요.
토지에 적용되는 법규를 확인하고, 실제로 건물을 배치할 수 있는지 검토해 건축주와 계획을 조정하는 과정이 필수지요.
이후에는 관련 분야의 도면과 서류를 취합해 건축허가를 신청하게 되는데요,
건축주가 설계를 의뢰한 뒤에는 건축사사무소에서 대부분의 인허가 업무를 진행하지만, 그 과정에서 건축주의 결정이나 추가 서류가 필요한 순간도 있으니 꼭 건축을 준비하고 계신다면 설계도면이 완성되기 전에도 이러한 검토와 협의가 이루어진다는 점을 알아주세요.
여기까지 타인의 삶 - 건축사사무소 직원 편을 마칩니다.
