용도변경이 어려운 이유. 그 실체에 대해
지난 글에서는 건축법상 용도변경이 무엇인지 알아보았습니다.
건축물의 사용 목적을 변경하는 것은 생각보다 흔한 일입니다.
임대 혹은 매매를 통해 사업을 하고자 하는 용도로 변경하여 쓰는 경우가 많이 때문입니다.
하지만 실무에서는 "용도만 바꾸면 되는 것 아닌가요?"라는 말이 가장 무서운 말 중 하나이기도 하답니다.
이번 글에서는 왜 용도변경이 어렵고 까다로운지 건축주의 입장에서 쉽게 알아보겠습니다.
1. 건축물대장과 실제 현황이 다를 수 있다.
- 용도변경 상담이 들어오면 건축사사무소에서는 가장 먼저 건축물대장을 확인합니다.
- 그런데 생각보다 많은 건축물들이 건축물대장과 실제 사용 현황이 다른 경우가 더러 있습니다.
- 예를 들어 건축물대장에는 창고로 되어 있지만 실제로는 사무실로 사용하고 있거나, 허가받지 않은 증축이 이루어진 경우도 있습니다.
- 이러한 경우에는 용도변경보다 먼저 불법사항을 정리해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
2. 혹시나 불법 사항이 존재한다면?
- 우선 현장조사를 통해 건축물대장에 등재된 현황도와 실제 건축물의 상태를 비교를 해보게 됩니다.
- 이 과정에서 불법 증축이나 무단 구조 변경 등 불법 사항이 발견되는 경우도 있습니다.
- 만약 불법 사항이 확인되면 해당 부분의 정확한 조사 후 도면화하여 관할 지자체에 신고하게 됩니다.
- 이후 관할 부서에는 불법으로 확인된 부분에 대해 과징금 또는 이행강제금을 부과할 수 있으며, 납부 후에는 적법한 상태로 되돌리기 위한 공사를 진행하게 됩니다.
- 즉, 용도변경을 검토하다 예상하지 못한 불법 사항이 발견되어 오히려 추가적인 절차와 비용이 발생하는 경우가 생기는 것입니다.
- 실제 실무에서는 용도변경 자체보다는 기존 건축물의 적법 여부를 확인하는 과정이 더 오래 걸리는 상황이 생길 수도 있다는 것이지요.
3. 용도가 바뀌면 적용되는 기준도 바뀝니다.
- 건축주 입장에서는 같은 공간인데 왜 문제가 되는지 의문이 들 수 있습니다.
- 하지만 건축법에서는 용도에 따라 적용되는 기준이 달라집니다.
- 예를 들어 학원, 음식점, 주택, 판매시설은 각각 검토해야 하는 기준이 다르거든요.
- 현재는 문제가 없던 건물이라도 용도변경을 진행하려는 순간 새로운 기준을 충족해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.
4. 주차장이 부족할 수 있습니다.
- 실제 실무에서 자주 발생하는 문제 중 하나입니다.
- 현재 건물은 정상적으로 사용되고 있지만 용도를 변경하면 필요한 주차대수가 증가하는 경우가 있습니다.
- 이 경우 부족한 주차장을 확보하지 못하면 용도변경이 어려워질 수 있습니다.
- 건축주 입장에서는 예상하지 못한 부분에서 문제가 발생하는 셈입니다.
5. 소방 및 피난 기준을 검토해야 합니다.
- 용도에 따라 피난시설과 방화기준, 소방 관련 기준이 달라질 수 있습니다.
- 특히 다수가 이용하는 시설이나 특정 용도의 시설은 추가적인 검토가 필요하게 됩니다.
- 건축주는 단순히 내부 인테리어 공사만 생각했는데, 실제로는 여러 법규를 함께 검토해야 하는 상황이 생기는 것입니다.
6. 생각보다 비용이 발생할 수 있습니다.
- 용도변경은 단순히 서류만 제출하는 절차로 보기 어렵습니다.
- 현황측량, 설계, 인허가, 시설 보완공사 등이 필요할 수 있으며 상황에 따라 예상하지 못한 비용이 추가로 발생하기도 합니다.
- 불법 부분 적법화에 따른 과징금도 이에 포함됩니다.
- 그래서 일반적으로 생각하는 용도변경과 실제 용도변경 사이에는 차이가 발생하는 경우가 많습니다.
7. 건축주님 알고 계세요!
- 실제로 건축사사무소에는 "무슨 용도로 바꾸고 싶으세요?" 보다 먼저 현재 건축물의 상태를 확인합니다.
- 왜냐하면 용도변경은 단순히 건축물대장의 용도만 수정하는 것이 아니라 현재 건물이 변경하려는 용도에 적합한지 검토하는 과정이기 때문입니다.
- 그래서 용도변경 상담을 진행할 때는 건축물대장과 현황사진(혹은 로드뷰), 주소 등을 먼저 준비하면 보다 정확한 상담이 가능합니다.
- 용도변경은 생각보다 복잡한 절차인 건 맞습니다. 하지만 미리 검토한다면 충분히 해결할 수 있는 문제이기도 합니다.
- 중요한 것은 공사를 먼저 진행하는 것이 아니라 현재 건축물의 상태를 정확히 확인하는 것입니다.
