불법건축물과 이행강제금. 그리고 적법화방법

불법건축물은 어떻게 적법화할까요? 반드시 가능한 것은 아닙니다.

1. 불법건축물이란?

• 불법건축물이란 건축법 등 관계 법령을 위반하여 건축하거나 사용하는 건축물을 말합니다.
• 대표적인 사례는 다음과 같습니다.

         - 허가 없이 증축한 경우

          - 신고 없이 대수선을 한 경우

          - 허가받은 내용과 다르게 시공한 경우

          - 허가 없이 용도를 변경한 경우

          - 무단으로 가설건축물을 사용한 경우

• 규모가 작더라도 법에서 정한 절차를 거치지 않았다면 불법건축물에 해당할 수 있습니다.

 

2. 불법건축물은 어떤 문제가 생길까요?

• 불법건축물은 여러 가지 불이익이 발생할 수 있습니다.
• 예를 들어 이행강제금 부과, 시정명령, 원상복구 명령, 건축물대장에 위반건축물 표시, 매매나 대출 시 불이익 등이 발생할 수 있습니다.
• 특히 위반 사항이 해소되지 않으면 이행강제금이 반복해서 부과될 수도 있습니다.

 

3. 적법화란 무엇일까요?

• 적법화란 현재 위반 상태인 건축물을 법령에 맞도록 정비하여 합법적인 상태로 만드는 것을 말합니다.
• 쉽게 말해 불법으로 만든 부분을 법에서 허용하는 기준에 맞게 수정하거나 필요한 허가 절차를 다시 진행하는 것입니다.

 

4. 모든 불법건축물이 적법화되는 것은 아닙니다.

• 가장 중요한 부분입니다. 다음과 같은 경우에는 적법화가 어려울 수 있습니다.

          - 건폐율 또는 용적률을 초과한 경우

          - 대지 안의 공지 기준을 위반한 경우

          - 건축선을 침범한 경우

          - 도로 접도요건을 충족하지 못하는 경우

          - 구조 안전기준을 만족하지 못하는 경우

          - 관계 법령상 허용되지 않는 경우

• 이처럼 현재 법령을 충족하지 못하면 적법화 대신 철거 또는 원상복구가 필요할 수도 있습니다.

 

5. 적법화가 가능한 경우는?

• 위반 사항이 현재 법령에 적합하고 필요한 허가나 신고 절차를 거칠 수 있다면 적법화가 가능한 경우도 있습니다.
• 예를 들어 설계도서를 다시 작성하는 경우, 필요한 허가나 신고를 진행하는 경우, 기준에 맞도록 일부를 철거하거나 수정하는 경우 등을 통해 적법한 상태로 정리하는 사례도 있습니다.
• 다만 모든 사례가 동일하지 않기 때문에 개별 검토가 반드시 필요합니다.

 

6. 건축주는 무엇을 준비해야 할까요?

• 불법건축물이 확인되었다면 먼저 건축물대장, 현황도, 실제 건축물 상태를 비교하는 것이 중요합니다.
• 그 후 건축사와 상담하여 현재 법령에 맞게 적법화가 가능한지 검토해야 합니다.
• 무조건 공사를 시작하기보다는 정확한 검토가 먼저입니다.

 

7. 실무에서는 이런 경우가 많습니다.

• 실무에서는 과거에 무단으로 증축한 창고나 가설건축물, 무허가 증축 등이 발견되는 경우가 있습니다.
• 이럴 때는 먼저 현황을 조사한 뒤, 현재 법령 기준을 충족하는지 확인합니다.
• 기준을 만족하면 적법화 절차를 검토하고, 기준을 충족하지 못하면 일부 철거 또는 원상복구 방안을 함께 검토하는 경우가 많습니다.

 

8. 건축주가 가장 많이 오해하는 부분

• 건축주분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. “벌금만 내면 합법이 되는 줄 알았어요.”
• 하지만 이행강제금은 허가를 대신하는 비용이 아닙니다.
• 이행강제금을 납부했다고 해서 불법 상태가 자동으로 합법이 되는 것은 아닙니다.
• 위반 사항은 별도로 해소해야 하며, 필요하면 적법화 절차를 진행해야 합니다.

 

9. 적법화는 전문가와 함께 검토하는 것이 중요합니다.

• 불법건축물은 위반 내용이 모두 다르기 때문에 해결 방법도 각각 다릅니다.
• 같은 증축이라도 토지 조건, 용도지역, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 접도요건 등을 모두 검토해야 합니다.
• 따라서 먼저 건축사와 상담하여 적법화 가능 여부를 확인한 뒤 절차를 진행하는 것이 가장 안전합니다.

 

10. 건축주님, 알고 계세요!

• 불법건축물이라고 해서 모두 철거해야 하는 것도 아니고, 반대로 모두 적법화할 수 있는 것도 아닙니다.
• 현재 법령을 충족하는지 먼저 확인하고, 가능하다면 적법화 절차를 진행하는 것이 중요합니다.
• 무엇보다 임의로 공사를 진행하기보다는 전문가와 충분히 상담한 후 해결 방향을 결정하시기 바랍니다.

 

[ 한눈에 정리 ]

구분	내용
불법건축물	건축법 등 관계 법령을 위반한 건축물
적법화	법령 기준에 맞게 합법적인 상태로 정비
적법화 가능	현재 법령을 충족하는 경우
적법화 불가	건폐율·용적률·건축선·접도요건 등을 충족하지 못하는 경우
해결 방법	허가·신고, 일부 철거, 원상복구 등 사례별 검토

 

 

이행강제금은 한 번 내고 끝나는 벌금이 아닙니다.

1. 이행강제금이란?

• 건축법을 위반한 건축물에 대해 원상복구나 시정조치를 이행하도록 하기 위해 부과하는 금전적 제재입니다.
• 쉽게 말해 단순한 벌금이 아니라 불법 상태를 해소하도록 유도하기 위한 제도라고 볼 수 있습니다.
• 따라서 이행강제금은 과태료와는 성격이 다릅니다.

 

2. 과태료와 무엇이 다르냐면요.

• 많은 분들이 이행강제금은 과태료와 같은 개념으로 생각합니다. 하지만 큰 차이가 있습니다.
• 과태료는 위반 행위에 대해 부과되는 행정처분으로 납부하면 해당 처분은 종료됩니다.
• 반면 이행강제금은 불법 상태가 계속 유지되는 동안 반복적으로 부과될 수 있습니다.
• 즉, 한 번 납부했다고 해서 문제가 해결되는 것이 아닙니다.

 

3. 어떤 경우 부과될까?

• 사례 1 : 허가 없이 건축물을 증축한 경우
• 사례 2 : 무단으로 용도변경을 한 경우
• 사례 3 : 허가도면과 다르게 시공한 경우 (경미한 사항은 해당 없음)
• 사례 4 : 시정명령을 이행하지 않은 경우
• 이처럼 건축법 위반 사항이 확인되었는데도 적법화 또는 원상복구를 하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

 

4. 한 번 내면 끝일까?

• 그렇지 않습니다. 이행강제금이 무서운 이유는 반복 부과가 가능하다는 점입니다.
• 관할 지자체에서 시정명령을 내렸음에도 불구하고 불법 상태가 계속 유지된다면 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
• 건축주 입장에서는 "돈을 냈으니 괜찮겠지"라고 생각할 수 있지만, 실제로는 불법 상태가 유지되는 한 문제가 계속될 수 있습니다.

 

5. 적법화가 가능한 경우도 있습니다.

• 불법건축물이라고 해서 반드시 철거만 해야 하는 것은 아닙니다.
• 건축법과 관련 기준을 충족할 수 있는 경우에는 적법화 절차를 진행할 수 있습니다.
• 실무에서는 현황을 조사하고 도면을 작성한 후 관할 지자체와 협의하여 적법화 가능 여부를 검토하게 됩니다.
• 다만 모든 건축물이 적법화될 수 있는 것은 아니며, 경우에 따라서는 원상복구가 필요한 상황이 생길 수 있습니다.

 

6. 건축주님 알고 계세요!

• 실제로 건축 상담을 하다 보면 "과징금이나 벌금을 내면 되는 것 아닌가요?"라는 질문을 종종 받게 됩니다.
• 하지만 이행강제금은 단순히 비용을 납부하고 끝나는 문제가 아닙니다.
• 불법 상태가 유지되는 동안 반복적으로 부과될 수 있기 때문에 장기적으로는 더 큰 부담이 될 수 있습니다.
• 또한 건물을 매매하거나 용도변경, 리모델링을 진행하는 과정에서 불법 사항이 발견되면 예상하지 못한 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.
• 그래서 건축물에 불법 사항이 의심된다면 방치하기보다는 먼저 전문가와 상담하여 적법화 가능 여부를 검토하는 것이 중요합니다.