증축을 하고자 한다면 먼저 확인해야 하는 것이 있습니다.
10년 이상 건축사사무소에서 일했다 보니 돌이켜 생각해 보면 새로운 건물을 짓는 건축허가만큼이나
기존 건축물을 늘리는 증축 업무도 많이 해왔던 것 같습니다.
증축을 하려는 이유는 다양하다고 생각합니다.
계속 사용해 오던 건물의 내부가 협소해 점점 불편함을 느끼던 건축주님도 계셨고
건물 매입 후 사용계획에 맞게 공간을 넓히기도, 두 개의 동을 하나로 연결하기 위해서도 증축을 진행했었습니다.
오늘은 예시로 들 사례가 많을 것 같네요, 건축물의 건축 중 증축에 관한 이야기입니다.
1. 별동 증축, 비교적 수월했던 업무
아마 별동 증축이 제가 해 왔던 증축 업무 중 가장 많은 부분을 차지할 텐데요,
하나의 대지에 기존 건축물은 그대로 두고 별도의 건축물을 추가로 짓는 방식입니다.
건폐율과 용적률에 여유가 있고, 관련 건축기준을 충족한다면 진행할 수 있게됩니다.
제가 경험한 증축 중에서는 비교적 수월한 업무에 속합니다.
이미 건축물이 들어서 있는 부지에서 진행되는 만큼 기존에 정리된 자료를 활용할 수 있었죠.
또, 새로운 대지를 처음 개발할 때와 비교하면 검토할 업무가 줄어들기도 하기 때문입니다.
2. 수직 증축, 옥상에 사무실을 만들다.
기억에 남는 수직 증축 현장을 소개드리겠습니다.
태양광 패널 제작 업체에서 건물 전체를 매입한 뒤, 1층부터 3층까지는 시청에 임대를 주고 4층을 본인들 사무실로 쓰고 있었죠.
그런데 시간이 지남에 따라 업체 규모도 커지면서 사무실 공간이 부족해 옥상에 5층을 추가하는 증축을 의뢰 주셨습니다.
한 가지 문제가 있다면 매입한 기존 건축물이 2000년대 초반 완공된 건축물로 에너지 관련 기준이 현재와 달랐던 것입니다.
하마터면 건물 전체를 건드려야 할 뻔했지만, 인허가 담당자와의 협의를 통해 이렇게 진행하진 않고
증축하는 부분에 한해서 현행 기준을 적용하는 방향으로 진행할 수 있었습니다.
설계 계획은 어렵지 않았습니다.
기존 옥상 바닥과 난간을 그대로 둔 채 작은 사이즈의 철골 구조를 세웠고요, 패널로 마감해 새로운 사무실 공간을 만들었습니다.
3. 두 건물을 연결하는 증축
또 다른 현장은 각각 연면적 1000㎡가 넘는 두 동의 근린생활시설 건물을 연결하는 증축이었습니다.
두 건물 사이 거리는 약 7m, 그곳에 70㎡ 정도의 연결통로를 설치해 하나의 건물로 만드는 계획이었죠.
여기서 반전! 연결통로를 새로 지으려고 계획한 줄 아셨죠? 사실은 이미 허가 없이 설치된 상태였답니다!
그러니까 단순한 증축이 아니라 기존 불법 증축 부분을 적법한 절차로 정리해야 하는 것이죠.
현장 실측 후 역으로 도면을 작성해 증축신고로 접수를 넣고, 근린생활시설을 운동시설로 변경하는 용도변경도 같이 진행했습니다.
이 건은 저도 처음 겪는 일이었는데요,
하나의 현장에서 불법 증축 부분의 적법화, 증축신고, 용도변경까지 함께 검토했던 설계입니다.
물론 모든 불법 증축 부분이 이런 방식으로 적법화되는 것은 아니기에
해당 건축물이 관련 법적 기준을 충족하는지 검토가 먼저 필요합니다.
4. 증축 상담은 어떻게 진행될까?
요즘은 증축할 계획을 가지신 건축주라면 건폐율과 용적률부터 미리 확인하고,
처음부터 명확한 방향을 가지고 오시는 경우가 많습니다.
하지만 증축 가능 여부를 정확하게 판단하려면 기존 건축물에 대한 정보도 반드시 필요합니다.
처음 상담을 받으면 저는 우선 건축물의 주소와 소유자는 누구인지, 원하는 증축 규모는 어떻게 되는지를 물어봅니다.
그다음 건축물대장을 확인하고, 보다 구체적인 검토가 필요하겠다 판단되면 사무실 방문 상담을 권해드립니다.
증축을 하려면 단순 건폐율, 용적률뿐만 아니라 주차장, 구조 안전성, 기존 건축물의 적법 여부 등도 검토되어야 하기 때문입니다.
5. 증축에서 가장 중요한 건 기존 건축물의 현황!
한 번은 기존 건축물의 실제 현황과 건축물대장에 기록된 내용이 일치하지 않았던 적이 있었습니다.
누군가는 맞춰놔야 하는 상황 아시나요? 그대로 두고 일을 진행할 수도 없었기에 저희 사무실에서는 직접 현장에 나가 건축물 치수를 하나하나 측정하고 현황도를 완성했습니다.
이후 담당 인허가 부서와 먼저 협의해, 실제 면적을 다시 계산해 차이가 발생한 부분을 증축 관련 절차에 포함시켜 사용승인 단계에서 함께 정리하는 방향으로 진행하였습니다.
이처럼 증축에서는 기존 건축물의 현황과 행정기록을 정확하게 확인하는 것이 매우 중요합니다.
건축물대장에 기재된 내용이 실제 건물과 다르다면 증축 설계에 앞서 그 차이를 확인해야 하며, 일정도 비용도 길어진다는 점을 유의하셔야 합니다.
그래서 증축을 계획하고 계신다면 원하는 면적을 얼마나 늘릴 수 있는지 살펴보는 것도 중요하지만,
현재 건축물이 어떤 상태로 기록되어 있는지를 먼저 알아보시기를 권장드립니다.
기존 건물을 정확히 파악하는 것이야말로 증축을 준비하는 첫걸음이라 할 수 있겠죠?
