불법건축물 적법화, 이행강제금 7천만 원에서 시작된 이야기

오늘은 이행강제금 7천만 원에서 시작된 불법건축물 적법화 이야기입니다.

 

건축사사무소로 방문해 주시는 분들 중 불법으로 증축된 건축물을 적법화하고 싶다며 찾아오는 분들이 종종 계십니다.

새로 매입한 건물에 불법 증축 부분이 있다든가, 영업을 위해 건물을 정리해야 하는 등 이유도 다양하지요.

여러분. 불법건축물이라고 해서 모두 철거해야 하는 것은 아닙니다.

반대로 이행강제금만 납부하면 계속 사용해도 괜찮은 것도 아니죠.

그대로 두자니 찝찝하고 해결하고자 나서자니 골치 아픈 곳이 한두 개가 아닌 일이 바로 불법건축물 적법화입니다.

 

1. 불법건축물 적법화는 어떻게 진행하나요?

불법건축물은 말 그대로 허가 또는 신고 없이 증축하거나, 허가받은 내용과 다르게 시공해 임의로 건축법령을 어겨 지은 건축물을 말합니다.

그렇기에 적법화는 이런 위반 상태를 관련 법령에 맞게 정리하는 과정입니다.

여기서 중요한 건 "적법화"라는 별도의 건축 인허가 절차가 존재하는 건 아니라는 사실입니다.

위반 내용에 따라 증축허가나 신고, 용도변경 등 필요한 행정절차를 진행하고 관련 기준을 충족시켜야 하는 것이죠.

저희 사무실의 업무 방식을 말씀드리면 먼저 건축물대장과 실제 건축물의 현황을 확인합니다.

이후 기본적인 도면만 꾸려 건축 인허가 담당자와 위반건축물 관련 담당자를 만나 협의를 진행해 이 과정에서 적법화가 가능한지, 어떤 절차가 필요한지 방향을 잡게 됩니다.

 

2. 돈사 네 동에 불법으로 지어진 연결통로

첫 번째 사례는 돼지를 사육하는 돈사였습니다.

건축주는 본인 소유 대지에 A, B, C, D 총 네 동의 돈사를 소유하고 있었는데요,

A동과 B동 사이, C동과 D동 사이에 허가 없이 연결통로를 설치했고, C동에는 관리사무실도 추가로 증축한 상태였습니다.

여기가 위반건축물로 신고된 곳은 아니었지만, 가축분뇨배출시설을 증설하는 과정에서 불법 증축 부분을 정리해야 하는 상황이었죠.

그래서 저희는 불법건축물 자진신고서를 제출하고, 위반된 부분에 대한 증축신고를 함께 진행했었습니다.

네 동은 각각 합쳐 두 개의 동으로 만드는 것이 아니라 기존 건축물은 유지하되, A동과 C동에 연결통로를 증축하는 방식으로 도면을 그렸습니다.

이미 지어진 연결통로였기에 별도의 증축공사는 없었지만, 사용승인 단계에서 해당 현장의 조건에 맞춰 자재 납품확인서 등 일부 서류는 제외하고 가축분뇨배출시설 설치 준공확인서와 허가증 등을 제출하고 마무리 지었습니다.

이렇듯 적법화는 새로운 건물을 짓는 일이 아니라 이미 존재하는 건축물을 법적 기준에 맞게 정리하는 일이기도 합니다.

 

3. 이행강제금 7천만 원, 결국 옆 땅을 샀습니다.

두 번째 사례는 제과 물류창고로 사용하던 2층짜리 건물이었습니다. 

건축물의 용도는 근린생활시설 중 소매점이었고, 1층은 물류창고, 2층을 사무실로 사용하고 있었죠.

문제는 1층과 2층에 걸쳐 불법으로 증축한 부분이 상당했다는 점인데요, 이 건물은 건축주 지인의 고발로 불법건축물 신고가 들어간 상태였고, 건축주는 오랫동안 이행강제금을 납부하고 있던 상황이었습니다.

하지만 시간이 흘러 부담도 커지게 되었죠. 1년에 7,000만 원 이상을 납부해야 하는 상황까지 이르렀기 때문이었습니다.

이런 이유로 적법화를 의뢰하셨지만 또 다른 문제가 있었습니다.

바로 건폐율과 용적률 초과했다는 것인데요, 불법 증축한 면적을 포함하면 해당 대지에서 허용하는 건폐율과 용적률을 넘어가기 때문에 그대로 적법화하기 어려웠습니다.

그래서 해결 방법을 고심한 끝에 내놓은 결론은 놀랍게도 옆 땅을 매입하는 것이었습니다.

옆 땅의 주인과 협의해 필요한 면적만큼 토지를 분할해 매입하고, 대지 면적을 늘려 건폐율과 용적률을 낮추는 방향으로 진행했습니다.

저도 이 업무를 진행하면서 이런 식으로도 해결할 수 있구나 하며 아직까지도 기억에 남는 업무가 되었습니다.

물론 토지를 추가로 매입한다고 모든 불법건축물을 적법화할 수 있는 것은 아닙니다.

해당 토지를 건축대지로 활용할 수 있는지 등을 다른 건축기준과 함께 검토해야 합니다.

 

4. 이행강제금을 내면 불법건축물이 합법이 될까요?

이행강제금은 위반건축물의 시정을 유도하기 위해 부과하는 금전적 제재입니다.

"위반된 부분을 시정하라고 안내드렸는데도 그대로 두셨네요? 그러면 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 그리고 시정 조치하지 않으면 또 부과될 수 있고요. " 이런 개념입니다.

그래서 일반적으로 생각하는 벌금과는 성격이 다릅니다.

관할 지자체의 시정명령을 이행하지 않으면 관련 규정에 따라 반복적으로 부과될 수 있으니 주의가 필요합니다.

따라서 이행강제금을 납부했다고 해서 불법건축물이 합법으로 바뀌는 것은 절대 아닙니다.

실제로 상담을 진행해 보면 건축주들이 가장 궁금해하는 부분도 이행강제금인데요,

저희 사무실에서는 건축 인허가 담당자뿐 아니라 위반 건축물 담당자와도 협의하기 때문에 대략적인 금액은 말씀드리는 편입니다.

다만 구체적인 부과 금액은 위반 내용과 관련 규정에 따라 달라지므로 관할 지자체에 확인하는 것이 좋습니다.

 

5. 모든 불법건축물을 적법화할 수 있나요?

안타깝지만 모든 불법건축물을 적법화할 수 있는 것은 아닙니다.

예전에 한 건축주로부터 주소를 받고 건축물대장과 로드뷰를 확인한 적이 있는데요,

대지에 불법 증축 부분이 상당했었죠. 뿐만 아니라 적법화를 진행하려면 자재의 납품확인서, 시험성적서에 단열 성능 관련 자료까지 확인해야 할 것으로 보였습니다.

저희는 예상되는 비용과 절차, 업무 강도를 설명했고 결국 해당 건은 적법화를 진행하지 않기로 했었습니다.

이처럼 적법화가 법적으로 가능한지뿐만 아니라 실제로 진행할 만한 상황인지를 아는 것도 중요합니다.

현재 건축물의 상태를 정확히 파악하고, 관련 법령을 검토한 뒤 적법화 가능 여부를 판단하는 것이 우선입니다.