내 땅에 얼마나 넓게, 얼마나 높게. 건폐율과 용적률 개념과 차이에 대해
단독주택, 상가 건물 등. 건축 행위를 하려면
내가 가진 땅을 어떻게, 얼마나 활용할 수 있는지 알고 있어야 합니다.
그중 가장 기초가 되는 내 필지의 용도지역을 확인하고
건폐율과 용적률을 직접 계산해 보도록 하겠습니다.
1. 건폐율과 용적률
건폐율이란? 대지면적에 대한 건축면적의 비율
-> 내 땅에 건축물을 얼마나 넓게 지을 수 있느냐
용적률이란? 대지면적에 대한 연면적의 비율
-> 내 땅에 건축물을 얼마나 크게 (총연면적을 얼마나 많이) 지을 수 있느냐
2. 법령에 따른 기준
정확한 비율을 알기 위해 건축법을 먼저 확인해야 합니다.
지번이 부여되어 있는 땅(건축물을 지으려 하는 하나 혹은 여러 개의 필지)을 가지고 있다면
이 필지가 해당되어 있는 **용도지역**을 먼저 살펴 보는 것이 우선입니다.
건축법 제55조(건축물의 건폐율) / 제56조(건축물의 용적률)
1. 도시지역
가. 주거지역 : 70퍼센트 이하 / 500퍼센트 이하
나. 상업지역 : 90퍼센트 이하 / 1천500퍼센트 이하
다. 공업지역 : 70퍼센트 이하 / 400퍼센트 이하
라. 녹지지역 : 20퍼센트 이하 / 100퍼센트 이하
(이하생략)
실제로는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여
지자체의 **도시계획 조례**에 나와 있는 더욱 세분화 한 용도지역 기준을 따르게 됩니다.
00시 도시계획조례 (용도지역안에서의 건폐율) / (용도지역 안에서의 용적률)
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하 / 90퍼센트 이하
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하 / 150퍼센트 이하
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하 / 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하 / 250퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하 / 300퍼센트 이하
(이하생략)
3.건폐율과 용적률 기준으로 통해 직접 계산해 보기
[00시 00동 100-1번지 대지면적 : 300㎡]
내 필지가 00시에서 주거지역 **제1종일반주거지역** 에 속해 있다고 볼게요.
▶내 땅에 건축할 수 있는 건물의 건축면적 최대치
300㎡ × 60 × 0.01 = 180㎡ (180㎡ 이하로 건물을 지을 수 있다)
▶ 내 땅에 건축할 수 있는 건물의 연면적 최대치
300㎡ × 200 × 0.01 = 600㎡ (600㎡ 이하로 건물을 지을 수 있다)
▶ 내가 계획한 건물의 건축면적이 120㎡ 라면,
120㎡ ÷ 300㎡ × 100 = 40% (건폐율이 40% 이므로 적법함 = 건축면적이 60%를 넘지 않는다는 뜻)
▶ 내가 계획한 건물의 연면적이 360㎡ 라면,
360㎡ ÷ 300㎡ × 100 = 120% (용적률이 120% 이므로 적법함 = 연면적이 200%를 넘지 않는다는 뜻)
4. 왜 건폐율과 용적률이 중요할까?
대지면적이 넓다고 해서 원하는 만큼 건물을 크게 지을 수 있는 것은 아닙니다.
같은 면적의 땅이라도 용도지역에 따라 적용되는 건폐율과 용적률이 다르기 때문입니다.
건폐율과 용적률은 내가 가진 땅에 건물을 어느 정도 규모의 건물을 지을 수 있는지 결정하는 기준입니다.
그래서 건축 계획을 시작할 때 가장 먼저 이 부분을 확인하는 것입니다.
또한, 건축 가능한 면적을 미리 계산해 규모를 파악하고, 이를 바탕으로 예상 공사비를 검토할 수 있습니다.
다음번엔 건폐율 용적률과 아주 밀접한 관계가 있는
**건축면적과 연면적 산정** 에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.