건축법 건축허가와 건축신고, 차이점

건축허가와 건축신고. 그리고 차이점에 대해.

건축을 계획하다 보면 이런 이야기를 한 번쯤 듣게 됩니다.

"우리 건물은 허가가 아니라 신고 대상입니다."

"신고니까 금방 끝나는 거 아닌가요?"

많은 건축주분들이 건축신고는 간단한 절차라고 생각하지만, 건축신고 역시 관련 법령을 검토받아야 하는 건축행위입니다.

따라서 신고 대상이라고 해서 마음대로 공사를 시작할 수 있는 것은 아닙니다.

이번 글에서는 건축허가와 건축신고의 차이, 그리고 건축주가 꼭 알아야 할 내용을 쉽게 알아보겠습니다.

 

[ 한눈에 비교 ]

구분	건축허가	건축신고
대상	일반적인 건축물	일정 요건의 소규모 건축물
절차	허가 후 착공	신고 수리 후 착공
감리	대부분 대상	규모 등에 따라 다름
난이도	상대적으로 복잡	상대적으로 간소

 

1. 건축허가와 건축신고

1-1. 건축허가란?

건축허가는 말 그대로 관할지자체의 허가를 받아야만 건축이 가능한 절차입니다.

건축주는 설계도서와 관련 서류를 제출하고, 관할 지자체에서는 건축법과 각종 관계 법령을 종합적으로 검토합니다.

설계 계획을 적법하게 잘했는지 검토가 완료되어야 비로소 건축허가가 이루어집니다.

즉, 허가를 받아야 공사를 시작할 수 있는 경우입니다.

 

1-2. 건축신고란?

건축신고는 허가보다 간소화된 절차입니다.

일정 규모 이하의 건축물이나 건축법에서 정한 대상은 신고만으로 건축이 가능합니다.

하지만 신고라고 해서 아무런 검토 없이 공사를 할 수 있는 것은 아닙니다.

신고 역시 관련 법령 검토와 서류 확인을 거쳐야 하며, 요건을 충족해야 수리가 이루어집니다.

즉, 허가보다 절차가 간소화된 행정절차라고 이해하면 됩니다.

 

1-3. 건축신고 대상의 대표적인 사례

바닥면적 합계가 85㎡ 이하의 증축 / 개축 / 재축 

용도지역 확인 결과 관리지역 / 농림지역 / 자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만 건축물

연면적 200㎡ 미만, 3층 미만의 건축물의 대수선

 

1- 4. 알고 있으면 좋은 내용

[ 비용과 절차에 대해 ]

이 둘은 단순히 행정 절차의 차이만 있는 것은 아닙니다.

일반적으로 건축허가 대상 건축물은 감리 대상에 해당하는 경우가 많아 설계뿐만 아니라 종합건설업자와 감리자를 추가로 선임해야 합니다.

따라서 건축신고 대상보다 비용과 절차가 증가할 수 있습니다.

그렇기 때문에 건축 계획 초기 단계에서 내 건축물이 허가 대상인지 신고 대상인지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

 

[ 특수한 경우도 있어요 ]

일반적으로 소규모 건축물이 건축신고 대상에 해당합니다.

하지만 건축물의 규모만으로 허가와 신고가 결정되는 것은 아닙니다.

실제 업무에서는 동식물관련시설, 창고시설 등 특정 용도의 건축물이

일반 건축물과 다른 기준을 적용받아 건축신고 대상이 되는 경우도 있습니다.

따라서 건축허가와 건축신고는 단순히 면적만으로 판단하는 것이 아니라

건축물의 용도, 규모, 층수, 용도지역 등을 함께 검토하여 결정됩니다.

 

2. 건축허가와 건축신고의 차이, 무엇이 다를까요?

2-1. 차이점

가장 큰 차이는 행정절차의 방식입니다.

건축허가는 행정청이 허가 여부를 결정하는 절차이고, 건축신고는 법에서 정한 기준을 충족하면 신고를 수리하는 절차입니다.

둘 다 건축법 검토를 받는다는 점은 같지만, 허가가 필요한 건축물은 상대적으로 규모가 크거나 영향이 큰 경우가 많습니다.

 

2-2. 신고라고 해서 마음대로 지을 수 있는 것은 아닙니다.

건축신고라는 말을 들으면 "신고만 하면 바로 공사 시작해도 되겠네."라고 생각하는 경우가 있습니다.

하지만 이는 잘못된 생각입니다.

건축신고 역시 건폐율 / 용적률 / 접도요건 / 대지 안의 공지 / 주차장 / 구조기준 등 관련 법령을 모두 만족해야 합니다.

기준을 충족하지 못하면 신고가 수리되지 않을 수도 있습니다.

 

2-3. 실무에서는 어떻게 진행될까요?

실무에서는 먼저 해당 건축물이 허가 대상인지 신고 대상인지부터 확인합니다.

이후 설계를 진행하면서 건축법과 관계 법령을 검토하고 필요한 협의를 진행하게 됩니다.

절차가 다를 뿐, 건축사가 검토해야 하는 내용은 크게 다르지 않습니다.

그래서 신고 대상이라고 해서 설계가 간단한 것은 아닙니다.

 

2-4. 건축주가 가장 많이 오해하는 부분

건축주분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. "신고니까 금방 끝나겠네요?"

실제로는 신고도 설계도면 작성, 관련 법 검토, 협의 절차 등을 거쳐야 하기 때문에 생각보다 시간이 소요될 수 있습니다.

특히 개발행위허가, 농지전용, 산지전용, 도로 개설, 가축분뇨 관련 협의 등 다른 법령에 따른 인허가나 협의가 함께 필요한 경우에는 건축허가 못지않게 오랜 기간이 소요되기도 합니다.

따라서 건축신고라고 해서 반드시 빠르게 진행된다고 생각하기보다는, 해당 건축물이 어떤 절차를 거쳐야 하는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

 

3. 건축주님 알고 계세요!

건축허가와 건축신고는 절차가 다를 뿐, 둘 다 건축법을 준수해야 하는 것은 동일합니다.

신고 대상이라고 해서 규제가 없는 것이 아니며, 허가 대상이라고 해서 반드시 어려운 공사만 해당하는 것도 아닙니다.

건축을 계획하고 있다면 처음부터 건축사와 상담하여 허가 대상인지, 신고 대상인지 확인하고 진행하는 것이 가장 안전합니다.

 

함께 읽으면 도움이 되는 글

→ 건축허가 절차

→ 착공신고

→ 개발행위와 토목 인허가

→ 건축 전 꼭 확인해야 하는 체크리스트

 

4. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 건축신고면 바로 공사를 시작할 수 있나요?
→ 아닙니다. 신고가 수리된 후 공사를 시작해야 합니다.

Q. 작은 건물은 모두 건축신고 대상인가요?
→ 아닙니다. 규모뿐 아니라 용도, 용도지역 등도 함께 검토해야 합니다.

Q. 건축허가가 건축신고보다 무조건 오래 걸리나요?
→ 반드시 그렇지는 않습니다. 다른 인허가나 협의가 함께 필요한 경우에는 신고도 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

 

[ 한눈에 정리 ]

** 건축허가 : 행정청의 허가를 받아야 하는 절차

** 건축신고 : 일정 요건을 충족하면 신고로 진행하는 절차

** 신고도 관련 법령 검토를 모두 거칩니다.

** 건축 가능 여부는 규모와 용도, 위치 등에 따라 달라질 수 있습니다.