건축법 건폐율과 용적률, 건축면적 바닥면적 연면적

내 땅에 얼마나 넓게, 얼마나 높게.  건폐율과 용적률 개념과 차이에 대해

단독주택, 상가 건물 등. 건축 행위를 하려면

내가 가진 땅을 어떻게, 얼마나 활용할 수 있는지 알고 있어야 합니다. 
그중 가장 기초가 되는 내 필지의 용도지역을 확인하고

건폐율과 용적률을 직접 계산해 보도록 하겠습니다.

1. 건폐율과 용적률
건폐율이란? 대지면적에 대한 건축면적의 비율

   -> 내 땅에 건축물을 얼마나 넓게 지을 수 있느냐
용적률이란? 대지면적에 대한 연면적의 비율

   -> 내 땅에 건축물을 얼마나 크게 (총연면적을 얼마나 많이) 지을 수 있느냐

2. 법령에 따른 기준
정확한 비율을 알기 위해 건축법을 먼저 확인해야 합니다.
지번이 부여되어 있는 땅(건축물을 지으려 하는 하나 혹은 여러 개의 필지)을 가지고 있다면 

이 필지가 해당되어 있는 **용도지역**을 먼저 살펴 보는 것이 우선입니다. 

건축법 제55조(건축물의 건폐율) / 제56조(건축물의 용적률)
1. 도시지역
  가. 주거지역 : 70퍼센트 이하 / 500퍼센트 이하
  나. 상업지역 : 90퍼센트 이하 / 1천500퍼센트 이하
  다. 공업지역 : 70퍼센트 이하 / 400퍼센트 이하
  라. 녹지지역 : 20퍼센트 이하 / 100퍼센트 이하
(이하생략)

실제로는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 

지자체의 **도시계획 조례**에 나와 있는 더욱 세분화 한 용도지역 기준을 따르게 됩니다.

00시 도시계획조례 (용도지역안에서의 건폐율) / (용도지역 안에서의 용적률)
1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하  / 90퍼센트 이하 
2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하  / 150퍼센트 이하 
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하  / 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하  / 250퍼센트 이하 
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하  / 300퍼센트 이하
(이하생략)

3.건폐율과 용적률 기준으로 통해 직접 계산해 보기
[00시 00동 100-1번지 대지면적 : 300㎡]

 

내 필지가 00시에서 주거지역 **제1종일반주거지역** 에 속해 있다고 볼게요.

▶내 땅에 건축할 수 있는 건물의 건축면적 최대치
300㎡ × 60 × 0.01 = 180㎡ (180㎡ 이하로 건물을 지을 수 있다)

▶ 내 땅에 건축할 수 있는 건물의 연면적 최대치
300㎡ × 200 × 0.01 = 600㎡ (600㎡ 이하로 건물을 지을 수 있다)

▶ 내가 계획한 건물의 건축면적이 120㎡ 라면,
120㎡ ÷ 300㎡ × 100 = 40% (건폐율이 40% 이므로 적법함 = 건축면적이 60%를 넘지 않는다는 뜻)

▶ 내가 계획한 건물의 연면적이 360㎡ 라면,
360㎡ ÷ 300㎡ × 100 = 120% (용적률이 120% 이므로 적법함 = 연면적이 200%를 넘지 않는다는 뜻)

4. 왜 건폐율과 용적률이 중요할까?
대지면적이 넓다고 해서 원하는 만큼 건물을 크게 지을 수 있는 것은 아닙니다.
같은 면적의 땅이라도 용도지역에 따라 적용되는 건폐율과 용적률이 다르기 때문입니다.

 

건폐율과 용적률은 내가 가진 땅에 건물을 어느 정도 규모의 건물을 지을 수 있는지 결정하는 기준입니다.

그래서 건축 계획을 시작할 때 가장 먼저 이 부분을 확인하는 것입니다.

또한, 건축 가능한 면적을 미리 계산해 규모를 파악하고, 이를 바탕으로 예상 공사비를 검토할 수 있습니다.

 

다음번엔 건폐율 용적률과 아주 밀접한 관계가 있는

**건축면적과 연면적 산정** 에 대해서 알려드리도록 하겠습니다. 

건축법 면적 3대장 건축면적 바닥면적 연면적 개념과 차이에 대해

건축면적과 바닥면적, 연면적은 건축 계획을 할 때 가장 많이 접하는 용어입니다.

건폐율과 용적률을 이해하기 위해서도 반드시 알아야 하는 개념이고요.

이번 글에서는 이 세 가지에 대해 쉬운 설명을 바탕으로 개념과 차이점에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

1. 기본개념

• 건축면적이란? 건물이 땅을 얼마나 차지하고 있는지를 나타내는 면적
• 바닥면적이란? 각 층에서 실제로 사용할 수 있는 바닥의 면적
• 연면적이란? 건물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 면적

2. 차이점

구분	건축면적	바닥면적	연면적
의미	땅을 차지하는 건물의 넓이	각 층의 실제 사용 면적	건물 전체 면적
관련법규	건폐율 계산	용적률 계산을 위한	용적률 계산
계산방법	1층 기준	각 층 기준	모든 층 합계

※ 주의 : 모든 면적이 연면적이나 바닥면적에 포함되는 것은 아닙니다. 

               대표적으로 필로티 주차장, 발코니, 지하층, 다락 등은 조건에 따라 제외 또는 완화 적용

 

3. 예시

내 300㎡의 땅 위에 지상 3층 건물을 짓기로 계획함 /

실 공간을 배치해 보니 각 층마다 170㎡가 필요함

 

▶ 건축면적 : 170㎡

▶ 바닥면적 : 1층 170㎡ / 2층 170㎡ /  3층 170㎡ 

▶ 연면적 : 510㎡ (170㎡ × 3층)

▶ 건폐율 : 170㎡ ÷ 300㎡ × 100 = 56.67%

▶ 용적률 : 510㎡ ÷ 300㎡ × 100 = 170.00%

 

4. 왜 중요할까?

같은 크기의 땅이라도 용도지역에 따라 적용되는 건폐율 용적률 기준이 다릅니다.

따라서 예상보다 작은 규모의 건물만 지을 수 있는 경우도 있고, 반대로 더 큰 규모의 건축이 가능한 경우도 있습니다.

건축면적과 바닥면적, 연면적을 이해하면 내가 가진 땅에 어느 정도 규모의 건물을 지을 수 있는지 파악할 수 있으며 

이를 바탕으로 건축 계획과 예상 공사비를 검토하는데 도움이 됩니다.