용도변경 문의를 받고 로드뷰를 확인했더니, 불법증축이 있었습니다.

용도변경 문의 전화는 이렇게 시작됩니다.

자주는 아니지만 그래도 분기별로 한 번씩은 되는 것 같아요. 

사무실로 전화가 걸려오고요, 용도변경에 대한 문의를 하십니다.

보통은 어떤 건물을 어떤 건물로 용도변경을 하려는데 가능하냐라는 식의 질문으로 시작됩니다.

그러면 저희는 처음부터 하나씩 차근차근 재질문을 드리지요.

1. 주소가 어떻게 되나요?

2. 건물주는 본인이신가요?

3. 원하는 용도가 00에서 000으로 변경하고 싶으신 게 맞으신가요?

4. 건물 도면은 가지고 계신가요?

5. 단순 검토는 해드리지만 계약을 해야 용도변경 업무가 정식으로 진행되고, 그 후 저희가 현장 점검을 또 나가야 합니다.

6. 절차가 길어질 수 있습니다.

가장 기본적인 질문을 통해 해당 대지와 건물에 대한 정보를 얻습니다.

용도변경이 하위변경인지, 상위변경인지 정도는 빠르게 검토해 허가 또는 신고건이라는 걸 먼저 알려드리고

이 답변 뒤 조금 더 세심하게 검토를 한 뒤 연락드리겠다 말하고 전화를 끊습니다.

 

주소를 받으면 가장 먼저 건축물대장을 확인합니다.

주소를 받았으면 우선 건축물대장을 떼어 봅니다. 

건축물대장은 건물의 주민등록증 같은 것 이기에 이 건물이 어떤 역사를 가지고 있는지 한 번에 알 수 있거든요.

대장에서 용도를 확인하고, 면적도 보고, 건물의 규모, 사용승인 연도, 설계자 등등을 확인하게 됩니다.

이렇게 대장상에 별다른 문제가 없다면 저 같은 경우는 로드뷰를 찾아보는데요.

본격적인 현장점검 전 주변도 둘러보고 건물의 형태를 대략적으로 파악할 수 있어서 자주 애용합니다.

 

그런데 로드뷰를 열어보니 뭔가 이상했습니다. 

확인해 본 바 문의를 주신 대지는 용도변경이 힘들 것 같은 건물과 대지였어요.

 

대장에는 없던 건물이 대지를 채우고 있었습니다.

이유를 말씀드리자면 건축물대장 상 용도는 주택 + 근생(작은 규모)이었거든요? 건폐율, 용적률 모두 정상이었고요.

그런데 로드뷰를 살펴보니 원래는 대지에 빈 부분으로 있어야 할 곳에 기존 건물을 달아매듯 증축해,

대지의 도로변 쪽 전부를 근생으로 쓰고 있던 것이었습니다.

그러니까 근생을 무단으로 터서 건물의 면적을 크게 쓰고 있던 것이었죠

 

불법증축이 있다면 용도변경부터 할 수 있을까요?

이런 경우는 어떻게 해야 할까요?

저라면 우선 용도변경부터 진행하지는 않은 것 같습니다.

건축주님이 큰맘 먹은 후 건물을 정당한 적법화를 하겠다면 말리지 않겠지만

그게 아니라 정말 일부분만을 용도변경 할 계획이라면 생각해야 할 것이 많아지거든요.

무단 증축 부분이 있다면 먼저 해당 건물의 위반사항을 확인하고, 원상복구 또는 적법화가 가능한지 관할 부서에 확인해야 합니다.

이때 경우에 따라 시정명령이나 이행강제금 등의 문제가 발생하기도 합니다.

결국 기존 건축물의 위반사항을 정리하지 않은 채 일부 공간만 떼어 용도변경을 진행하기는 어렵게 됩니다.

 

결국 이 용도변경은 진행하지 못했습니다.

이 일을 겪고 다시 한번 느낀 건, 기존 건축물에 불법 사항이 있다는 것만으로도 용도변경은 훨씬 까다로워진다는 점입니다.

혹시나 건물을 매입하실 건축주님들, 미처 확인하지 못한 불법을 뒤늦게 발견하신 설계자님들

모두 이런 부분에 대해서는 충분히 알아보신 다음 업무를 진행하는 게 좋을 듯합니다.

불법증축 문제만 있었던 것도 아니었어요.

변경하려는 용도를 검토하는 과정에서 해당 건축물이 요구되는 단열기준을 충족하기 어려운 상황이기도 했습니다.

이 건은 결국 불법증축이 많음 + 단열기준충족 불가능의 이유로 용도변경을 진행하지 못한 건이 되었습니다.

 

바로가기 : 건축물 용도변경, 허가 신고 절차와 어려운 이유까지