설계변경, 도면만 고치면 끝나는 일이 아닙니다.

설계변경은 도면만 고치면 끝나는 일이 아닙니다.

 

건축허가를 받았다고 해서 설계가 영원히 확정되는 건 아닌 것 같아요.

건축주가 마음을 바꾸기도, 현장 여건이 달라졌던 경험도 있었으니까요.

허가 당시에는 충분히 협의했다고 생각했지만 막상 공사를 시작해 보니 다른 생각이 드는 경우도 있었습니다.

 

"건물 위치를 조금 옮기고 싶습니다."

그러면 저는 우선 얼마나 옮기고 싶은지부터 확인합니다.

건축주 입장에서는 건물을 조금 옮기는 일일 수 있지만, 설계사무소에서는 변경된 위치가 법적 기준에 적합한지, 

별도의 행정절차가 필요한 건 아닌지 반드시 검토해봐야 하거든요.

 

설계변경은 단순히 도면을 수정하는 작업이 아닙니다.

때로는 이미 진행한 허가와 계약, 공사 일정까지 함께 살펴봐야 하는 일이기도 합니다.

 

오늘은 제가 직접 경험했던 설계변경 사례를 통해 어떤 상황에서 설계변경이 필요한지 이야기해 드리겠습니다.

 

1. 설계변경은 언제 필요할까요?

건축허가 또는 건축신고를 받은 이후 기존 설계내용을 변경하는 것을 설계변경이라고 합니다.

건축법에서는 허가나 신고를 받은 사항을 변경할 때 필요한 절차가 있다고 말하고 있습니다.

변경 내용에 따라 변경하거나 변경신고를 진행해야 하며, 법령에서 정한 일부 변경 사항은 사용승인 신청 시 일괄신고할 수 있습니다.

중요한 것은 변경 크기만으로는 절차를 판단할 수 없다는 점입니다.

계획이 있다면 어떤 부분을 어떻게 변경할 것인지 관련 법적 기준을 충족하는지 함께 검토가 필요합니다.

 

2. 착공 직전, 건물 위치를 옮기고 싶다면?

저의 설계변경 업무에서 많은 부분을 차지했던 건 건축물의 위치 이동이었습니다.

건축허가 당시 건축주와 충분히 협의를 하고 배치도를 작성했었는데요, 착공신고까지 마친 후 건축물의 위치를 옮기고 싶다는 연락이 종종 오곤 합니다.

대지를 사용하는 데 있어 기존 배치보다 다른 위치가 좋겠다고 판단하셨던 것이죠.

그러면 저는 건축물을 어느 방향으로, 얼마나 이동할 것인지부터 묻고 확인합니다.

건축물의 위치 변경은 이동거리와 법령상 요건에 따라 처리 방법이 달라지기 때문인데요.

일정 범위의 변경은 사용승인 시 일괄처리할 수 있지만, 별도의 설계변경 절차가 필요한 경우가 있기도 합니다.

또한 위치를 옮긴 뒤에도 건축선과 대지 안의 공지 등 기준을 충족해야 하므로 배치도만 수정한다고 끝나는 일이 절대 아니지요.

 

3. 2층 건물을 1층으로 줄이고 싶었던 건축주.

아직까지도 기억에 남는 설계 변경 사례가 하나 있습니다.

그때 저희 사무실에서는 2층 규모의 근린생활시설로 건축허가를 받았습니다. 감리자 선임과 계약까지 완료한 상태였고요.

하지만 시간이 흘러도 공사가 시작되지 않아 착공연기신청을 진행했습니다. 그리고 건축주에게 연락을 받게 되었습니다.

예산이 부족해 건물을 1층으로 줄이고, 가능하면 면적도 줄이고 싶다는 요청이었습니다.

여기서 문제는 규모를 줄이는 과정에서 기존 허가를 유지할지, 허가를 취소하고 건축신고를 처음부터 다시 진행할지를 선택했어야 했습니다. 당시 담당자는 기존 허가를 취소하고 건축신고를 다시 접수하는 방안을 제안했었고요.

하지만 이렇게 되면 이미 납부한 건축, 토목 관련 공과금과 체결한 감리계약 등을 다시 검토가 필요하게 되는 상황이었습니다.

 

그래서 저희 사무실에서는 연면적은 100㎡보다 조금 크게 유지하고 층수만 2층에서 1층으로 줄이는 방식을 건축주께 제안했습니다.

이러면 건축허가는 유지할 수 있고, 기존에 진행한 공과금 납부와 감리계약을 최대한 유지할 수 있는 방법이었죠.

이는 해당 건축물의 조건과 담당자 협의 내용을 고려한 방법으로, 모든 건축물에 적용되는 기준은 아닙니다.

저희 제안에 건축주도 동의를 해주셨고, 이후 설계변경과 착공신고를 거쳐 공사를 마쳤습니다. 최종적으로 사용승인까지 마무리했죠.

건축주가 원하셨던 건 단순히 면적 축소가 아니라 공사비 부담을 줄이는 것이었어요.

그 내용을 충분히 이해하고 적절한 행정절차를 찾는 것 역시 설계사무소의 역할이었다고 생각합니다.

 

4. 사용승인 전에는 변경사항을 확인합니다.

공사가 마무리될 즈음에는 허가도면을 들고 현장점검을 나갑니다.

실제 시공된 건물과 허가도면을 비교해 달라진 부분이 있다면 치수를 측정해 사용승인 도면에 반영하는 것이지요.

변경사항은 적게는 한두 개, 많게는 열 개 이상이 나올 때도 있습니다. 그리고 변경 내용을 설계개요 비고란에 정리하는 것도 좋은 방식이죠.

물론 모든 변경사항을 사용승인 시 일괄처리할 수 있는 건 아닙니다. 그러니까 해당 여부를 검토하는 것이 우선입니다.

 

5. 설계변경은 가능한 일찍 상의해 주세요.

저희가 가장 난감해하는 경우는 사용승인을 앞둔 시점에서 설계변경 절차가 추가로 필요해지는 상황입니다.

공사는 끝났는데 추가된 설계변경 절차로 인해 사용승인 일정이 늦어지게 되거든요. 변경 시 필요한 도면과 서류도 다시 준비해야 합니다.

하지만 설계변경은 건축주의 당연한 요청일 수 있습니다. 

다만 변경 내용에 따라 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있다는 걸 알아주셨으면 하는 마음입니다.

가능하다면 허가 전 설계 단계에서 의견을 충분히 말씀해 주세요.

공사 중 변경이 필요하다면 시공하기 전에 설계자와 감리자에게 먼저 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

설계변경은 단순히 도면을 고치는 일이 아닙니다. 변경 이후 절차와 일정까지 함께 고려해야 한다는 점을 기억해 주세요.